この物件はおトク or 割高?「適正価格」を知るためのポイントとは【低コスト・低リスクへの挑戦】no.5

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(前回までのあらすじ)

住まいのプロとして私が常々感じていたこと。

それは、多くの住まいが「価格が高く、リスクがあり、似たようなものばかり」だということです。

“住まいのコンサルタント”である筆者が、これまで培った知識と経験を総動員させ、「低価格、低リスク、自分らしい住まい」を自ら作ったら、どうなるのか?

「住宅購入のリスク」をいかに削れるかという、試行錯誤の住まい探しの日々が始まりました。

 

今までの【低リスク・低コストへの挑戦】シリーズを見てみる

 

■「この物件は買ってもいい?」確認すべき、3つの事項

良さそうな候補物件を見つけ、交渉を行う不動産会社が決まったことは、前回ご紹介しました。

ここからの動きは2つ。

「候補物件の検討」と、「銀行とのローン交渉」です。

(「なんで、物件も決まってないのに、銀行のローン?」と思われるかもしれません。

しかし、不動産会社との交渉に先立ち、銀行と話を付けておくことは、様々なメリットがあります。それはまた後日に)

候補物件の検討は、物件の価値を見極める、“目利き”の作業。

「その物件が買うに値するのか?」「値段は妥当なのか?」を決めるためには、3つの視点での調査が必要です。

  1. 価格調査
  2. 不動産調査
  3. 建物調査

今回はこのうち、「価格調査」についてご紹介しましょう。

 

■この物件は割高? それともお買い得?

「この物件の値段は適正なの?」

これを理解するには、近隣事例を通して、候補物件の流通価格を知ることが大切です。

流通価格を知ることで、購入時の交渉、また、売却時の損益を見込んだ検討・交渉を行うことができます。

自分なりにでも“価格の基準”を掴んでおくことは、交渉の軸となり、とても大切です。

 

しかし、不動産には、「全く同じもの」が存在しません。

ですから「できるだけたくさんの事例を集める」、「条件による補正を行う」ことが必要です。

集めるポイントは以下の3つ。

  • 近隣の「販売中」事例
  • 近隣の「成約」事例
  • 広域の価格推移

「販売中」の物件は、チラシや不動産サイトから簡単に探せますね。

「成約事例」は、業界の不動産データベース「レインズ」で容易に集めることができますが、一般の方は閲覧できないので、聞き取りやサイトの情報が中心になります。

成約事例は、実際の取引き価格、値引き額を知ることができるので、有効な情報です。

広域の価格推移は、市や区などの公示価格、基準地価格、路線価を数年分チェックし、価格が上がっているのか、下がっているのか等の推移をチェックしましょう。

 

物件情報を集めたら、次に、以下のような要素を書き並べましょう。

  • 土地、建物の面積
  • 土地、建物の平米単価、坪単価
  • 土地の形状
  • 建物の築年数
  • 用途地域
  • 建蔽率、容積率の制限
  • 全面道路幅員
  • 駅からの距離、時間

実際にわたしが行った調査結果は、こんな感じです。

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調査結果を資料でまとめた場合は、それも交渉のツールとして使えるので、印刷して持ち歩くようにしましょう。

 

■調べた資料は、金額交渉の「武器」になる!

交渉を行う時に大切なことは、何事もきちんと“根拠”を提示して話すことです。

ただ「安くしてください」では、絶対にダメ。

自分よりもずっと経験豊富なプロである不動産業者も、それでは納得してくれません。

事例をたくさん集め、それを分析し、その上で「適正価格はこのくらい、だからこの金額にして欲しい」と言わなければいけません。

それが言えるためにも、この価格調査を行うことは、とても重要な作業なんです。

 

次回は、「不動産調査」のやり方について、ご紹介しましょう。

 

【低リスク・低コストへの挑戦】

no.1 家のプロが、自分で家をつくったらどうなる?

no.2 住宅購入は本当にリスクが高いのか?

no.3 プロが実践した「物件探し」のやりかた

no.4 1,000万オフに成功!値引きしやすい不動産会社の選び方