物件探し前に銀行とローン交渉することで、“買えるお客さん”になれる!【低コスト・低リスクへの挑戦】no.6

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(前回までのあらすじ)

住まいのプロとして私が常々感じていたこと。

それは、多くの住まいが「価格が高く、リスクがあり、似たようなものばかり」だということです。

“住まいのコンサルタント”である筆者が、これまで培った知識と経験を総動員させ、「低価格、低リスク、自分らしい住まい」を自ら作ったら、どうなるのか?

「住宅購入のリスク」をいかに削れるかという、試行錯誤の住まい探しの日々が始まりました。

 

※ 今までの【低リスク・低コストへの挑戦】シリーズを見てみる

 

■不動産会社は確実に売れて、ローン審査の時間や手間もかからない“買えるお客さん”が大好き

よっし / PIXTA(ピクスタ)

よっし / PIXTA

通常、住宅購入は、

  1. 情報収集
  2. 購入申し込み
  3. 売買契約
  4. 銀行住宅ローン申し込み・審査・決定
  5. 引き渡し

という流れが一般的です。

この場合、「3.売買契約」の後に「4.銀行住宅ローン申し込み・審査・決定」という順番なので、「4.売買契約」時点で購入者は、まだ「お金」を持っていません。

それは、不動産会社からすると、売買契約後、その物件の販売を停止して銀行にローン審査を打診したものの、購入者の属性によって住宅ローンが通らない可能性がある、というリスクを持つことになります。

もし、審査が通らなかった場合、販売はイチからやり直しです。

また不動産会社は、住宅という1つしかない商品を、複数の会社が競合販売し、1番最初に売却に成功した会社が手数料を貰える、という商売です。

そういう状況からも、「お金」を持っている確実に“買えるお客さん”を好みます。

不動産会社は、住宅を売らない限り1円にもならないので、「いくら」以上に「売れる」は価値があるのです。

cba / PIXTA(ピクスタ)

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他方、購入者からすると、「お金」を持っていない状態であることは、強くお客さんとしての立場が取れません。

まれに住宅を現金一括で購入する人がいますが、その場合、有利に価格交渉を進められるケースが多いようです。

不動産会社からしても、確実に売れて、ローン審査の時間や手間も掛からない“買えるお客さん”に魅力があるからです。

 

■物件探し前に銀行とローン交渉することで、一転して“買えるお客さん”に!

xiangtao / PIXTA(ピクスタ)

xiangtao / PIXTA

では、どうやって、そんな“買えるお客さん”になるか。

物件探しに先だって、筆者は1つの試みにチャレンジしました。

それは、「銀行とのローン交渉を物件探し前に行うこと」でした。

私は、住宅購入の順序を、以下のように変えてみました。

  1. 銀行住宅ローン申し込み・審査
  2. 情報収集
  3. 購入申し込み
  4. 売買契約
  5. 銀行住宅ローン決定
  6. 引き渡し

「情報収集」に先だって、「銀行住宅ローン申し込み・審査」を行い、予め融資を取り付けました。

 

結果、このようなメリットがありました。

【自由に銀行を選ぶことができ、結果、大手銀行から一番良い条件で融資を取り付けられた!】

kou / PIXTA(ピクスタ)

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不動産会社が決まっていないので、住宅ローンの斡旋やアドバイスはしてもらえません。

物件のチラシを持って、地銀、信用金庫なども含め、数十行の銀行に問い合せ、交渉しました。

試行錯誤しながらも、結果、大手銀行から当時一番良い条件で融資を取り付けました。

振り返り、不動産会社の斡旋等があると楽な反面、交渉先が、不動産会社と付き合いがある銀行に絞られがちなので、手間と労力をかけても、自身で銀行と交渉することにメリットがあります。

 

【買えるお客さんとして有利に交渉ができるだけでなく、継続的に優先して情報提供してもらえる!】

 MaCC / PIXTA(ピクスタ)

MaCC / PIXTA

あらかじめ銀行から融資を取り付けることで、様々なメリットが出ました。

まず、物件情報。

情報収集の際、当然不動産会社を回りますが、既に融資を取り付けていることを話すと、担当者の態度が変わります。

探している物件の条件を伝えますが、“買えるお客さん”として、継続的に情報を優先して提供してもらえます。

また、価格交渉の際も、有利に話を進めることが出来ました。

 YNS / PIXTA(ピクスタ)

YNS / PIXTA

私が購入した物件は、住宅ローンを付けにくい狭小築古物件だったので、特にその効果は絶大でした。

結果、手数料等の費用を含め2700万円だった物件を1700万円で購入できました。

結論として、今回の試み「銀行とのローン交渉を物件探し前に行うこと」は、とても有効でした。

これ以外にも、様々な方法があると思いますが、不動産会社からみて魅力あるお客さんはどんな人だろう、から考えをスタートすると、金額面以外の出来ることが見つかると思います。

現在、2軒目に向けて、様々チャレンジ中ですので、その中で有効な手段が見つかれば、また報告したいと思います。

 

【低リスク・低コストへの挑戦】

※  no.1 家のプロが、自分で家をつくったらどうなる?

※  no.2 住宅購入は本当にリスクが高いのか?

※  no.3 プロが実践した「物件探し」のやりかた

※  no.4 1,000万オフに成功!値引きしやすい不動産会社の選び方

※  no.5 この物件はおトク or 割高?「適正価格」を知るためのポイントとは