住宅ローンの返済の仕方をおさらいしよう!そもそもどんな仕組みなの?

 

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住宅を購入する時に、ほとんどの人が利用する「住宅ローン」。

でも、実際に家を買うことになるまでは、具体的なことは知らない人がほとんどだと思います。

さらに、いざ家を買うことになったとしても、よくわからないから、不動産会社やマンションのデベロッパーの言うとおりにした、という人も結構多いのです。

いまさら聞きにくい住宅ローンの基礎知識を、おさらいしておきましょう。

 

■賃貸アパートやセカンドハウスは、ローンNG!借りるための条件や審査って?

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そもそも住宅ローンとは、家を購入する時に自己資金では足りない部分を金融機関などから借りるローンのことをいいます。

自分で所有する家の新築や改築をする人が借りられるローンです。

つまり「自分が住む」ことが最大の条件。

自己居住が目的ではない住宅、例えば収益を図った賃貸アパートやセカンドハウスなどには住宅ローンは組めないのです。

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また、土地と家屋を担保にするというのも住宅ローンの特徴です。

その際「抵当権」というものを設定します。

抵当権とは、もしも住宅ローンの支払いができなくなったら、返済先が土地や家を取り上げることができる権利のことです。

さらに住宅ローンは、返済期間が長く高額なので、審査に時間がかかります。

ローンを貸す側の金融機関などにとっても、途中で返済ができなくなってしまうような人にお金を貸すのはリスクが大きすぎるからです。

審査の基準などについては、下記の記事を参考にしてみてください。

 

※ 要注意!「住宅ローン」審査に通りやすい人 or 通りにくい人は、こんな人!

 

■住宅ローンの借入先はいろいろ。「ペアローン」や「親子リレー」もアリ

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住宅ローンの種類には、公的融資民間融資があります。

民間では、メガバンクをはじめとする都市銀行、地方銀行や信用金庫などのほか、生命保険会社などでも住宅ローンを扱っているようです。

最近では、金利が安く窓口に行かなくても申し込みができるネット銀行も話題です。

また、公的融資には財形住宅融資などがあります。

有名な「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携しているものです。

その他、自治体が独自に行っている融資制度がある場合もあるので、お住まいの自治体に問い合わせしてみてはいかがでしょうか。

それぞれの住宅ローンには条件があり、借入金額の上限が決まっています。

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ある程度の頭金を用意して、なるべく借入額を少なくできればいいのですが、もしも1本の住宅ローンで賄えない場合、共働き世帯なら夫婦それぞれの名義で組む「ペアローン」という手もあります。

親と子で組む「親子リレー」ローンもありますが、こちらは将来その家に同居を予定している親子であることが条件です。

ちなみに筆者がマンションを買ったときには、住宅金融支援機構からの借入限度額が少なく(収入が少なかったからです……)、数百万円足りなかったため、別の金融機関でダブルローン(二重借り入れ)を組みました。

共働きの自営業で、その後仕事がたくさん入ってくることを見越したうえでの荒ワザなので、あまりお勧めはできませんが……。

 

■返済期間や返済方法を知って、自分にぴったりの住宅ローンを選ぼう!

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住宅ローンの返済期間は、最長35年としている金融機関が多く、中には45年や50年という場合もあります。

また、返済終了時の年齢制限があることが一般的で、75歳や80歳などとしているところが多いようです。

返済期間を長くすれば、1回の返済額は少なくなりますが、その分利息の負担が重くなってトータルで見ると返済総額が増えてしまうので注意してください。

返済方法には2つのパターンがあります。

「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つです。それぞれのメリットデメリットを見てみましょう。

 

【元利均等返済】

元金+利息の合計が均等。

つまり、毎回の支払額が一定になる返済方法。

■メリット:毎回の返済額が一定なので、返済計画が立てやすい/元金均等返済に比べて、返済開始からしばらくは毎回の返済額が少なくすむ

■デメリット:元金均等返済に比べて、返済総額が多くなる

 

【元金均等返済】

毎回の返済額のうち元金に当たる部分を一定にする返済方法。

最初は元金が多いためそこに上乗せされる利息も多く、元金が減っていくにしたがって毎回の返済額が減っていく仕組み。

■メリット:毎回の返済額は、返済が進むほど少なくなる/元利均等返済に比べて、返済総額が少なくすむ

■デメリット:返済開始からしばらくは毎回の返済額が多くなる/取り扱っていない金融機関がある

パッと見では返済総額の少ない元金均等返済が有利だと思われますが、ローンを組んだ当初の負担金額が大きいのが泣き所です。

住宅ローンを組むときは、頭金や諸経費のほか、家具家電の購入費、引っ越し代など様々な出費があるので、最初に負担が少ない返済方法のほうが無理がないという考え方もあります。

 

いかがでしたか。

これまでに数々のローンを組んできた筆者としては、元金均等返済で借りたローンの返済予定表を見ると、その利息の劇的な減り方にうっとりしてしまうのですが、そもそも元金均等返済を採用している住宅ローンが少ないうえ、筆者の場合はかなり変則的な事例なので、あまり参考にはならないかもしれません。

毎月一定の収入があり、今後もそれが続く見込みがあるという方は、種類も多く当初の負担が少ない元利均等返済で組んで、コツコツとお金を貯めて繰り上げ返済をする、というのが一番いい方法ではないかと思います。

いずれにしろ、住宅ローンの基礎知識をしっかりと身につけたうえで、自分たちにぴったりな商品を見つけることが大事なのではないでしょうか。

 

【参考】

※ 住宅金融支援機構

※ 全国銀行協会