マンションは「現代の長屋」。管理組合って、絶対に入らなきゃダメなの?

 

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「マンションに住む」とはどういうことなのか、について考えていくこのシリーズ。

前回までは、

  • マンションでは共有部を居住者全員で管理する必要があること
  • 管理費の使い道には共有部の維持・管理、管理会社に支払う費用、管理組合の運営費の3種類あること

などについて書きました。

今回のテーマはその「管理組合」。

いつの間にか入っていて、いつかは理事の順番が回ってくるかもしれない……。

マンションに暮らす人にとっては切実なテーマです。

 

■「管理組合に入った覚えはない!」という前に…

新築や中古の住宅を購入する時は、売買契約書だけでなく登記関係、住宅ローン関連、保険など、様々な書類のやり取りがあってかなり頭がこんがらがる時期です。

それがマンションならばさらに書類が増えて、「マンション管理規約」「管理委託契約書」などが配られます。

ゆっくり目を通す暇も根気もなく、よくわからないままに印鑑を押した、という方もいるかもしれません。

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新築マンションに入居して間もなく、管理組合の理事をやらなければならなくなった人が

「私は管理組合になんて入った覚えはない。だから理事になるのは断る!」と、管理会社に電話をかけてくるケースもあるそうです。

管理組合に入った覚え……、みなさんにはありますか?

「○○マンション管理組合の一員になります」といった書類にサインをした経験は?

「ない」という人がほとんどだと思います。

これはなぜなのでしょうか。

 

■「区分所有した瞬間」に、管理組合の構成員になる

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「マンション法」ともいわれる区分所有法では、管理組合に関して以下のような記述があります。

第三条(※一部) 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

この条文によると、区分所有関係が発生したその瞬間から管理組合は成立するため、設立の手続きなどは必要ない、ということになります。

区分所有者はその意思にかかわらず管理組合の構成員となり、区分所有をしている限り組合から脱退することはできない、という強制力を持っているのです。

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よく管理組合を「自治会やPTAみたいものでしょ」という人がいますが、自治会やPTAへの参加は任意ですから、自ずとその性質が違うことがわかりますね。

自治会やPTAの役員は「好きな人がやればいい」と考えている人、

人づきあいなどの面倒がないことがマンションの魅力と考えている人

そのような人にとっては、管理組合の理事などもってのほかといったところでしょうが、それほど簡単な問題ではないのです。

 

■マンション管理の主体は管理組合!業務も多岐にわたる

ところで、先ほどの条文にあった「規約」とは何でしょうか?

これはマンションのルールブックともいえる「管理規約」のことを指しています。

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国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成しているのが標準管理規約です。

マンションはその規模や地域、住んでいる人によって千差万別。

そのルールもまた様々なパターンがあっていいので、あくまで標準モデル、なのです。

逆に言えば、この管理規約は住んでいるうちに不都合が生じてきたときや自分たちのマンションには合わないと感じた時、多数決によって変更をすることができます。

また、その標準管理規約に書いてある管理組合の業務とは、全部で15項目にもわたります。

例えば、

  • 管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
  • 組合管理部分の修繕
  • 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
  • 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
  • 敷地及び共用部分等の変更及び運営
  • 修繕積立金の運用
  • 官公署、町内会等との渉外業務

などがあります。

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清掃やごみ処理などまで書いてあることに「マンションて、そういうことこそ、人任せにできるんじゃなかったの?」と驚いた人がいるかもしれません。

ほとんどの管理組合は、これらの大部分を管理会社などに委託しているために人任せと感じるのかもしれませんが、区分所有法によると管理の主体は管理組合にほかならないのです。

 

いかがでしたか?

管理組合について理解すると、区分所有者である自分たちこそが管理の主体なんだ、と気づかされますね。

「自分は入った覚えはない」「自治会やPTAみたいなもの。やりたくないからやらない」というわけにはいかないものなのです。

次回は、その管理組合が業務を委託している管理会社についてお話ししたいと思います。

 

【参考】

※ 公益財団法人マンション管理センター

※ マンションライフ総合支援サイト マンションのWa

※ 国土交通省 区分所有法、マンションに関する統計・データ集

※ 建物の区分所有等に関する法律