親と同居で二世帯住宅に…「親の家を子どもがリフォーム」には思わぬ落とし穴があった

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親も仕事はとっくにリタイヤし、介護なども気になってくると、万が一の時に備えて同居をしようか……と考えてくることもあるでしょう。

都会で働いていた子ども夫婦が、親と同居することになり、親の家を二世帯住宅などにリフォームするということがあります。

このとき、「親孝行のつもりで」と、働きざかりの子ども世帯がリフォーム費用を負担すると、思わぬ税金がかかることがあるって知っていましたか?

今回は、いつか訪れるかもしれない“親との同居”について、考えてみましょう。

 

■親孝行のつもりが…231万もの「贈与税」が!?

父親所有の自宅に、息子が1,000万円の費用を負担してリフォームするケースを考えてみましょう。

単純に息子が1,000万円を負担してリフォームしてしまうと、その1,000万円は「息子から(建物所有者である)父親への贈与」ということになってしまいます。

なぜなら法律上はリフォーム部分の所有権も、建物の所有者である父親にあると考えるため、「父親がタダで1,000万円分の利益を受けた」ことになるからです。

「贈与」に該当してしまうと、110万円の非課税枠を差引きした、890万円が贈与税の対象となり、231万円もの贈与税を支払う必要があるんです。

では、高額な贈与税を回避するためには、どうすればいいのでしょうか?

 

■贈与税回避術1:自宅を「息子名義」に変えてからリフォームする。

リフォーム前に自宅を息子名義に変えてしまえば、“息子が自分の家にリフォームしただけ”となり、贈与の問題は生じませんね。

ただし自宅の名義を変えるためには、父親から息子に贈与(または譲渡)を行うこととなり、贈与の場合は息子に贈与税、譲渡の場合は父親に譲渡所得税がかかる可能性があります。

 

・家の名義を、親→子へ贈与する場合

仮に自宅の固定資産税評価額(時価)が500万円だとしましょう。

父親から息子にこの自宅が贈与された場合、約49万円の贈与税を息子が負担しなければなりません。

もし自宅の時価がリフォーム費用より高い場合は、逆に贈与税が高くなってしまうことになってしまいます。これでは困ってしまいますね。

そこで、“ある制度”を使うという選択肢があります。

これは、「親から子に2,500万円までは無税で財産を贈与することができる」というもの。この制度を使えば贈与税の負担はゼロとなります。

これを、「相続時精算課税」と言います。

ただしこの制度を使う場合、下記の注意点があります。

  • 贈与税がかからなくても、税務署に贈与税の申告を行う必要がある。
  • 贈与した財産を、親の死亡時に相続財産に含めて相続税を計算する必要がある。
  • 贈与した親からもらった子との間の贈与は、常に相続時精算課税による贈与となる。(通常の贈与に戻すことは不可能)

 

・家の名義を、親→子へ譲渡する場合

一方、譲渡の場合は、譲渡と引き換えの“対価”にではなく、“譲渡による利益(譲渡所得)”に対して20.315%の税金がかかります。

譲渡所得は、「譲渡代金」から「建物の取得に要した金額(経年劣化による価値低下を考慮した後の金額)」を差引して求めます。

もし譲渡所得がマイナスになる場合は、譲渡所得税はかからないことになります。

なお贈与・譲渡ともに不動産取得税、名義変更の費用などが別途かかりますので注意してくださいね。

 

■贈与税回避術2:建物の時価とリフォーム費用の割合で、一部の名義を息子に移す

例えばリフォーム前の自宅の時価が1,000万円、リフォーム費用も1,000万円とすると、自宅持ち分の2分の1を父親から息子に名義変更するのです。(1000万/(1000万+1000万)=2分の1)

ただしこの場合は、父親が500万円で自宅の所有権の2分の1を息子に譲渡したこととなり、父親に譲渡所得税がかかる場合があります。

 

このように建物所有者でない子どもがリフォーム費用を負担する場合は、かなり税金の負担関係が複雑になります。

またどの方法が最も有効かというのは、建物の時価や将来の相続、贈与との関係性でも変わってきます。

無駄な税金を払わずに済むように、プロに相談するなど、慎重に行うことをオススメします。