不動産業界で19年働いて分かった!「狙い目な中古マンションは築何年か?」を教えます

 

kunio / PIXTA

「中古マンションの狙い目は築何年か?」という議論をよくネット上で目にします。

確かに中古マンションの場合どうしても新築時より年々価格が下がりますから、下落率の推移、という点では狙い目の築年数があるかもしれません。

しかし建築技術は年々進歩しますし、設備のレベルもその時代によって変わるので、単純に築年数だけで狙い目を決めるのは危険ではないでしょうか。

 

■ズバリ、狙い目は築15年。2002年前後に竣工したマンションが買い!

KY / PIXTA

私が思う中古マンションの狙い目は、15年前の2002年前後に竣工したマンションです。

この時期、バブル崩壊によって発生した不況を乗り切るために、企業が福利厚生施設や工場の跡地を積極的に売却していました。

その結果、立地の良いマンションが数多く供給されました。

ABC / PIXTA

一方で建物については、100年コンクリートの使用拡大により躯体の寿命が長期化し、またスラブ厚がそれまでよりアップすることで、遮音性が大幅に向上するなど、品質が向上しています。

また建築費が比較的安い時代だったので、1981年に制定された新耐震基準の1.25倍の強度を持つ「耐震等級2」というマンションもこの時代は数多く供給されました。

chromatic / PIXTA

設備面においてもテレビモニター付きオートロック、宅配ロッカー、サヤ管ヘッダー方式による給水管、二重床二重天井、床暖房、バリアフリー、フルオートバス、

といった現代のマンションで必須とされている設備がひと通り揃ったのもこの時代です。

 

■バランスのとれた良質の物件が数多く供給されたのが2002年

競うパパ / PIXTA

この後、北京オリンピックや上海万博へ向けて中国で猛烈な建設ラッシュが発生し、それに伴って国内では建築資材の高騰により建築費が大幅に上昇しました。

そのため、それ以降に建てられたマンションにおいては、価格の上昇や質の低下といった現象が発生しています。

従って2002年前後の数年間は立地、品質、設備、価格といったすべての要素においてバランスのとれた良質の物件が数多く供給された理想的な時代だったと言えましょう。

この時代の物件は築15年前後ですから新築時からの価格の下落も落ち着いていると思われます。

杭の長さの不足により建物が傾斜した、というような竣工時には予想もつかなかった問題も出尽くしているでしょう。

naka / PIXTA

1回目の大規模修繕工事も完了しているタイミングですから管理が行き届いているかどうかも比較的容易に判断できます。

 

いかがでしたか。

中古マンションを検討する際、「築何年目が狙い目か?」という切り口も大事ですが、

「どの時代の建物か?」という切り口も非常に重要であることを頭に入れておいてください。

5年後に同じような問いかけをされたら、築20年前後の物件と答えると思います。