生産緑地の2022年問題で不動産・住宅市場が大混乱するって本当?

今回は住宅地の中に存在する農地である「生産緑地」と、それにまつわる「2022年問題」についてお話ししたいと思います。

2022年には宅地が一度に大量供給されることにより、不動産・住宅市場に大混乱が発生するとまことしやかに説かれていますが、果たしてそれは本当でしょうか。

生産緑地とは何か?

生産緑地
皆さんは住宅街を歩いていて、いきなり畑が出現し、「あれっ?」と思ったことはないでしょうか。

実はこのような農地を「生産緑地」といい、大都市圏の市街化区域の中で、古くからある農地を一定の条件の下で意図的にそのまま残したものです。

生産緑地
市街化区域とは市街化を推し進めるための地域であり、本来農地はその趣旨に反していますが、一方で農地に代表される緑地には地盤保持や保水といった社会的役割があり、また市街地に一定の緑があることには地域のオアシスのようなプラスの意味もあります。

そこで1991年3月に改正された生産緑地法により、実際に農業を営むことや公園として利用されていることを条件に、500平米以上の農地を生産緑地として新たに指定し、法律による保護が加えられました。

 

生産緑地になるとどうなる?

生産緑地
生産緑地に指定されると固定資産税や相続税の面で優遇措置を受けることができますが、一方で農業を続けなければならず、また農地以外への転用や転売も禁じられます。

営農していないのに、いかにも営農しているようにみせかけ、特典のみを享受していたことがバレて問題になった事例もあります。

一旦、生産緑地としての指定を受けると解除は難しく、相続の発生や指定後30年の経過といった場合に限られます。

そのため生産緑地はどちらかというと「未来永劫変わらないもの」の代表例というイメージがあり、筆者も現地案内で生産緑地を見かけると、「ここは将来的にも環境が変わりません」というような説明をした記憶があります。

 

「不動産・住宅市場が大混乱する」2022年問題とは何か?

生産緑地としての指定解除の条件として「30年の経過」というものがありましたが、さらっと述べたこのことが実は重要な問題を含んでいるのです。

現在生産緑地として指定を受けている土地のほとんどが1991年の法改正に基づき1992年に指定を受けたものであり、そのため30年後の2022年に一斉に指定解除の時期を迎えます。

生産緑地の指定を解除されると固定資産税がとんでもない負担増となるため、負担を嫌った地主が土地を一斉に宅地として売却することが考えられます。

そのため土地が一度に大量供給されることで価格の暴落を招き、不動産・住宅市場に大混乱が発生するというのが2022年問題です。

生産緑地

宅地造成が始まる前の風景

生産緑地

宅地造成後の風景

これは結構まことしやかに説かれていた問題で、実は筆者の住むエリア周辺でも生産緑地に指定されていた森が売却されて宅地造成が始まり、自宅からの眺望が激変したという事例がありました。

 

生産緑地法の一部改正により対応策が取られていた

近い将来大変なことが発生するらしいということで、いろいろと調べてみましたが、既に2017年6月に生産緑地法が一部改正され、対策が取られていました。

これにより生産緑地としての要件が緩和され、さらに指定から30年が経過した生産緑地について、10年ごとに更新できることになっています。

生産緑地

sayamamine / PIXTA(ピクスタ)

たとえ30年経過した生産緑地であっても、更新すれば指定解除されることなくさらに10年継続することができ、固定資産税の負担急増といった事態は避けることができます。

また、今回の法改正により面積要件が緩和され、それに加えて地元の農産物等を使った商品の製造・加工・販売や、地元の農産物を用いたレストランのための施設を設置することもできるようになりました。

これにより生産緑地という制度を今後も維持拡大していくという国の方針がはっきりしたのではないかと思います。

 

結局のところ大して変わらないのでは…

いろいろ調べた結果、「いったい何を騒いでいるんだ?」というのが筆者の印象です。

生産緑地が緩やかに宅地に代わっていくことはあっても、一斉に宅地として売却されるということは考えにくく、恐らく2022年を迎えても何も起こらないのではないでしょうか。生産緑地
個人経営の生産緑地では無人販売所を併設していることも多く、筆者もトマトの季節になると頻繁に利用しています。

そのため今後もこのような制度が続くことを願っています。

いかがでしたでしょうか。

住宅街の中に何気なく点在している農地ですが、不動産という点では実は意外な問題を抱えていたのです。