家の広さを左右する「用途地域」「建ぺい率」「容積率」正しく理解してる?

家を建てるときにまず気になるのが、土地の大きさ。

せっかくのマイホーム、広い家を建てられる土地選びがしたいですよね。

でも皆さん、土地面積が大きければ必ず広い家が建つ訳ではないって知っていましたか?

今回は「用途地域」に基づく「建ぺい率」と「容積率」をキーワードに、建てられる家のおおよその広さがどのように決まるかをご紹介いたします。

用途地域とは?

「用途地域」とは、都市計画法で決められた、土地を無秩序に開発されることを防ぐための土地利用の指定のことです。

例えば、住居系であれば、第1種・2種低層住居専用地域、第1種・2種中高層住居専用地域、第1種・2種住居地域、準住居地域の7種類があり、それぞれ建物の高さや使用用途が決められています。

住居系でも、スーパーや銭湯、学校なども建てることができますが、地域によって建てられる建物の制限の厳しさが異なります。

銭湯

naokisai / PIXTA(ピクスタ)

住居系以外にも、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域と、用途地域は全部で12に分かれています。

工場地域

KazuA / PIXTA(ピクスタ)

この中で、工業専用地域を除くすべての地域で住宅の建設が可能です。

 

建ぺい率とは?

「建ぺい率」は、(建築面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

建築面積とは、建物に真上から光を当てたときにできる影の面積(水平投影面積)のことです。

外階段や1m以下の飛び出しバルコニーは含まないなど除外もありますが、凹凸のない真四角の家を想定しているときは、1階の面積というイメージで大丈夫です。

外階段

千和 / PIXTA(ピクスタ)

建ぺい率は用途地域ごとに値の範囲が決まっており、細かい数字は地域自治体が決めています。

インターネットで市区町村名と「用途地域」で検索をかけてみると、マップで正確な数字を見ることができますので、ぜひ一度確認してみて下さい。

 

容積率とは?

「容積率」は、(延床面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

延床面積は、各階の床面積をすべて合計した数値のことをいいます。

住居

ABC / PIXTA(ピクスタ)

都市計画で決められている指定容積率か、前面道路の幅員に基づく基準容積率か、いずれかの厳しい方を採用して決まります。

厳しいところでは指定容積率50%のところもあるので、その場合は計算上2階建てはほぼ厳しくなります。

 

実際に建てられる面積を計算してみよう!

各階の床面積が同じ家の想定で、100平米の土地にどれくらいの面積の家が建てられるか、2つの条件で簡単に試してみましょう。

住居

ABC / PIXTA(ピクスタ)

1. 「第1種住居地域・建ぺい率80%・容積率300%」の場合

  • 建築面積は100平米×80%=80平米なので、1Fは80平米以下になります。
  • 延床面積は100平米×300%=300平米

2階建ての場合 1F・2Fで80平米×2=160平米<300平米なので可

3階建ての場合 1F・2F・3Fで80平米×3=240平米<300平米なので可

この場合建てられる家は「3階建て・240平米」の家になります。

 

2. 「第1種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%」の場合

  • 建築面積は100平米×50%=50平米なので、1Fは50平米以下になります。
  • 延床面積は100平米×100%=100平米

2階建ての場合 1F・2Fで50平米×2=100平米なので可

3階建ての場合 延床面積を超えてしまうため不可

この場合建てられる家は「2階建て・100平米」の家になります。

 

1と2を比較してみると、同じ100平米の土地でも条件によって建てられる家の面積がまったく異なることがわかります。

特に、3階建てが建つかどうかは大きな分かれ道ともいえますね。

 

土地選びの際は建ぺい率と容積率を必ずチェックして!

土地を選ぶときには、ただ広さを見るだけでなく、法律の制限についても必ず確認するようにしましょう。

分譲地

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今回は建ぺい率と容積率に着目しましたが、様々な条件に基づいて建てられる家の面積は決まってきます。

土地の購入は大きな買い物ですので、しっかり確認をして、後悔のない理想の家づくりをしたいですね。