2016.02.13

ローンが組めないことも!? 「リノベーション住宅」の賢い買い方

浪速のウエンツ / PIXTA

今、中古住宅を購入し、自分の好みにカスタマイズできる“リノベーション”が注目されています。

人口が減少し、空き家率が高まる日本において、新築で住宅取得するよりも、すでにある不動産を活用し、住宅取得コストを抑えたい、というニーズが高まってきているのだと思います。

そこで、「リノベーション」で住宅取得する方が注意すべき点や、お得なローンの組み方についてお伝えしていきます。

■資金計画を事前にしっかり立てましょう！

まずは、下記を考えた上で、居住エリアの確定をしていきましょう。

気に入った物件があれば、「中古住宅の購入費用」と「リフォーム費用」を見積もりしてもらいましょう。

住宅ローンは、基本的に「融資物件（土地・建物）を担保」にローンの貸し出しが行われます。

つまり、「お金を貸し出す価値が、その“融資対象物件”にあるかどうか」を審査で見ていきます。

中古住宅の場合は、築年数が経っていれば、その不動産の価値は“ほぼ土地の値段”と言ってもよいでしょう。

ただし、売る側としては少しでも高値で売りたい訳ですから、中古住宅の価格は、その価値よりも高くなる傾向にあります。

そのため、例えば売出し価格1,500万円の中古住宅を購入しようと、借入希望額を1,500万円で審査してもらっても住宅ローンが通らないことがあるのです。

その上、リフォーム資金を含めて住宅ローンを利用しようと思うと、さらに審査を通過するハードルは高くなるのです。

購入を決めたら、専門家にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して、住宅の状態を知るだけでなく、“適正価格”のアドバイスをもらい、売主と価格交渉することも大切です。

もし、住宅購入費用は住宅ローンが組めたけど、リフォーム費用までは住宅ローンが組めなかった……という方は、その他のローンを組む必要があります。

ローンを組む上で重視したいのは“金利”です。

リフォーム費用の使用目的で組めるローンは、「リフォームローン」「フリーローン」「カードローン」があり、担保の有無、借入金額によって金利が変わる商品もあります。

銀行系、信販系の2種類があり、信販系の方が金利は高くなる傾向にあります（リフォーム会社や工務店は信販系のローンを扱っていることが多いです）。

返済期間に関しては、住宅ローンが最長35年間まで組めるのに対して、これらのローンは返済期間が10年以内など、短期間での返済が必要になってきますので、より資金計画を綿密に立てなければいけません。

銀行では、住宅ローンとリフォームローンがセットになっている商品もありますので、借入額や金利を見ながら検討してみてください。

また、ローンを組む際は手数料や保証料が必要になることもあります。有担保ローンの場合は、抵当権設定費用などもかかってきます。

そして、「住宅ローン」と「リフォーム費用ローン」と、ダブルで手数料や保証料がかかることもあることも、お忘れなく。

「カードローン」は馴染みが少ないと思いますが、借入金額が多ければ多いほど、借入金利は低くなります。

借入時の手数料、保証料はかかりません（返済時に手数料がかかる会社もあります）。

ほとんどの場合、担保も必要ありません。

1,000万円程度の大型リフォーム資金を借入する場合で、住宅ローンが組めなかった場合はカードローンを利用する、という方法もあるんです。

新築・中古住宅の建築や取得、リフォーム資金のためのローンを組んだ場合、所得税や住民税が控除される「住宅ローン控除」という制度があります。

ただし、これには要件があり、建物の床面積や住宅取得者の所得金額などの他に、10年以上のローンを組んでいること、築年数が20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準（耐震基準）に適合することなどがあります。

リフォームの場合は、省エネやバリアフリー改修でなければ、控除を受けることができません。

中古住宅取得、リフォーム費用のためのローンが、この要件に該当するかどうかは、事前に確認してくださいね。

減税のメリットも活用していきましょう。

いかがでしたか？

リノベーションは、新築住宅の取得に比べて、手続きが煩雑なことも多いですが、情報をしっかり得ながら進めていくと、新築に比べてコストは低く、今ある資源を有効活用した“味のある家”を手に入れることができますよ。

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（著者プロフィール）

冨士野喜子・・・大学卒業後、教育出版会社、外資系生命保険会社を経て独立。2009年に結婚し、現在は一児（2歳）の母。20～30代へ向けたライフプランニング・相談業務・セミナー講師として活動中。

結婚、出産、子育てなどのライフイベントを踏まえて、夢を叶える為の計画（ライフプラン）を立て、それに伴うお金の貯め方、家計費節約、生命保険の活用、住宅ローンを含めた住宅取得のアドバイス、女性の働き方などの提案を行っています。