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物件選びに役立つ!マンションの「坪単価」算出法って知ってる?

マンションの価格を検討するときに、あなたは何を参考にしていますか?

物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」があります。

いろいろな要素があり、比較が難しいときに、坪単価で考えると、住宅選びがしやすくなります。

坪単価の算出ルールを理解し、上手に利用すべきです。

マンションの坪単価って?

建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りです。

「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。

畳

ヨシヒロ / PIXTA(ピクスタ)

不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。

 

1. 坪単価はマンション価格を比較するためのツール

マンションの坪単価とは、マンション価格を1坪あたりに換算したものです。

坪数

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

20坪(約66.12平米)のマンション価格が6,000万円の場合は、坪単価は300万円となります。

新築マンションを販売する際によく使用され、販売価格の総額を販売面積(詳細は後述)全体で計算した平均坪単価を、マンションの坪単価にします。

 

2. 物件の特性や相場の把握に便利

坪単価を利用すれば、物件の比較も簡単です。

同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。

タワーマンション

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

売買の際にもよく使われます。

4,000万円で購入した20坪のマンションを売りに出したとき、3,000万円で購入希望の人が現れたとします。

これは、坪単価200万の物件を150万で購入希望ということを意味するのです。

素人の人もイメージしやすいので、坪単価を使うことに慣れておくと便利です。

 

坪単価を読み解いて、マンション選びに役立てて

前述のように坪単価は、とても便利な指標です。

しかし、坪単価の算出方法を知らずに価格だけ比較するのはオススメしません。次の特性を理解しておくことが必要です。

1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがある

玄関ポーチ

ABC / PIXTA(ピクスタ)

玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。

バルコニー

ABC / PIXTA(ピクスタ)

これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってくるのです。

法律ではっきり定められていないため、坪単価の算出基準は、メーカーによりばらばらです。

そのため、表示されている坪単価だけで、いろいろなメーカーの物件を比較するのはオススメできません。

どんな基準で算出しているかをしっかり確認する必要があります。

 

2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる

坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。

狭小マンション

ABC / PIXTA(ピクスタ)

たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからです。

面積当たりにかかる費用が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。

 

3. 坪単価の低い物件は水回りをチェックする

メーカーが意図的に坪単価を安く設定することがありますので注意が必要です。

その場合は、住宅設備のグレードを下げたプランになっています。その際は、水回りをチェックすることをオススメします。

水回り

K.M.S.P. / PIXTA(ピクスタ)

購入者の目に留まるよう、坪単価を下げておいて、オプションでグレードアップをさせるのです。

このような物件は建築費が余分にかかるので、結果的には坪単価が上がってしまいます。

 

どのエリアの坪単価が高いのか?

マンションのマーケティングシステムを提供している、株式会社マーキュリーによれば、2017年の坪単価ランキングは次の通りです。

2017年上半期

六本木

あおぞら37 / PIXTA(ピクスタ)

1位港区六本木 1388.7万円/坪

2位港区南青山 905.4万円/坪

3位港区元麻布 859.6万円/坪

4位豊島区南池袋 684.8万円/坪

5位港区白金 645.8万円/坪

 

2017年下半期

永田町

gandhi / PIXTA(ピクスタ)

1位千代田区永田町 924.8万円/坪

2位港区元麻布 833.6万円/坪

3位渋谷区猿楽町 790.4万円/坪

4位港区白金台 778.4万円/坪

5位港区南青山 763.7万円/坪

昨年は、インバウンド投資が好調なこともあり、港区、千代田区などがランキング上位を占め、価格が高騰しました。

 

まとめ

マンション価格が高騰する現況の中、ハイグレードをうたっている物件が多数ありますが、実際に見学してみると郊外のマンションの設備と差が感じられず、これが妥当な販売価格なのか疑問に思う物件も中にはあるかもしれません。

納得いく物件を購入するためにも、購入者自身が見極めスキルを持つべきです。

坪単価の本当の意味を理解、物件を比較すれば、マンション選びがうまくいくでしょう。