住宅ローンで最も重要なポイント!「返済率」って知ってる?

一般的に、返済期間が30年前後に渡る住宅ローンについて、一番心配なのは「本当に返済し続けられるだろうか」ということではないでしょうか。

今回は、安心して住宅ローンを利用するためにとても重要な「返済率」について解説します。

そもそも「返済率」ってなに?

すでにご存じのかたも多いと思いますが、返済率とは「年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合」のことです。

ローン

もとくん / PIXTA(ピクスタ)

例えば、年収が500万円の場合、年間返済額が100万円なら返済率は20%となります。

この返済率は、住宅ローンを長期に渡り確実に返済していくための「大事な指標」となります。

 

住宅ローンの審査でも重視される「返済率」

MaCC / PIXTA(ピクスタ)

返済率は住宅ローンの審査でも重要なポイントとなります。

審査を行う金融機関によって、そしてローンの申込みをする人の年収等によっても基準は異なりますが、多くの金融機関では返済比率の上限を25~35%前後で設定しています。

ただし、審査時には実際の融資金利ではなく、各金融機関が独自の「審査金利」を用いて、返済率を計算しています(フラット35以外)。

 

返済率はどう決めればいい?

悩む夫婦

KY / PIXTA(ピクスタ)

では、住宅ローンを利用する場合、この返済率をどの程度に設定すれば良いのでしょうか?

たとえば金融機関などで住宅ローンの相談をしたとき、「○○様のこの返済率でしたら何の問題もありません」といわれたとしましょう。

ただし、ここで「何の問題もない」のは、あくまで金融機関から見た返済率についてです。

返済率を考えるうえで重要なことは、「金融機関が考える最適な返済率」と「自分にとっての最適な返済率」は違うということです。

まず、「自分は年間収入をどれくらい住宅のために支出できるか」を考えてみましょう。

住宅ローン

tsukat / PIXTA(ピクスタ)

 

自分にとって最適な返済率とは?

住宅ローン

stpure / PIXTA(ピクスタ)

人によって、「日常生活上の支出」の項目やその割合は千差万別です。

もちろん、「家」を購入するうえで日常生活の支出バランスについて変えざるを得ないこともあるでしょうし、そうする努力も必要でしょう。

しかし冒頭で示したとおり、住宅ローンは長期に渡り返済を続けなければなりません。

万が一、その返済が滞ってしまうと、これまでの平穏な生活に重大な支障がでてしまいます。

安心して住宅ローンの返済を続けるためには、自分が住宅のために毎月、毎年どれくらい支出できるのかを知ることが重要なのです。

現在、賃貸住宅にお住いの場合は、支払っている家賃を目安に住宅費(住宅ローン+維持費)としての支出可能額を算出してみましょう。

 

現在の住宅費との比較

現在の家賃が高い(住宅費の割合を減らしたい)と感じているなら、住宅ローンの返済額を現在の家賃以下に設定する必要があります。

家賃

makaron* / PIXTA(ピクスタ)

逆に、現在の家賃を安い(住宅費の割合を増やせる)と感じているなら、その程度に合わせて住宅ローンの返済額を設定してみてください。

そして、その返済額から借入額を算出してみましょう。

例えば、現在の家賃が8万円として、その家賃が自分の住宅費として適正だと感じている場合、そこから逆算した借入額は約2,960万円です(変動金利0.725%、期間35年、元利均等払の場合)。

仮に年収が500万円だとすると、返済率は約19.2%となり、一般的には「問題のない返済率」といえます。

しかし、購入する住宅がマンションだった場合、上記8万円の住宅ローン返済額のほかに、住宅の維持費として「管理費・修繕積立金」が毎月必要となり、これまでより住宅費はアップします。

また、マンション・戸建問わず、不動産を所有すると「固定資産税や都市計画税」が毎年課税されます。

 

「どれくらい借りられるか」ではない

住宅ローン

hilite / PIXTA(ピクスタ)

これ以外にも、家族構成や車のローン、子どもの学費など、その家庭ごとに支出の中身は様々です。

「融資審査が通る返済率」や「一般的に問題ない返済率」についてはあくまで目安程度として捉え、「どれくらい借りられるか」ではなく「自分が住宅費として支出できるのはいくらか」を把握して住宅ローンを利用しましょう。