【サラリーマン理事長、100年マンションを目指す】

素人に丸投げ!? マンションという大切な資産の管理【サラリーマン理事長、100年マンションを目指す】

こんにちは。サラリーマン理事長です。

今回は家族の人生を左右する!?かも知れないマンションという一番高額で大切な資産を「誰が管理」しているかについてのお話です。

「誰か」とは「自分」のことだった!?

現在の我が家のLDKです

現在の我が家のLDKです

一戸建てとは違いマンションは集合住宅ですので、自分の部屋だけ良ければ良い、という理論は通用しない居住形態です。

一戸建ての場合は「隣の芝は青い」ですが、マンションでは「上下隣の芝も同じ色」。

隣の家が漏水したら自分の家も漏水する可能性は十分ありますし、その漏水修繕をするにはマンション居住者全員で積み立てた修繕積立金から修理費を支払うことになります。

隣の芝生

ABC / PIXTA(ピクスタ)

例えるなら、一戸建ては個人商店でどんなことでも自分で解決するけれど、マンションの場合は会社と同じ。

隣の営業部の成績が悪ければ全社で補填しなければならないし、どこかの部門で思わぬ損失が出たら全社員のボーナスにも影響があるわけですよね。

マンションは会社という組織体と極めて近しい面を持っている居住形態だと思います。

でも正直、この当たり前のことが分かるまでに、理事になってから何年もかかりました。

 

何かあっても誰かがなんとかしてくれる…はずない!

マンション

ABC / PIXTA(ピクスタ)

「マンションに住んでいるんだから、何か問題があってもどこかの誰かが来てすぐに直してくれる。だから管理会社にも管理を委託している、そのために管理費も修繕積立金も払ってるじゃないか」

私もずっとそう思っていましたが、いま思うその誰かとは……まさにいま、私が担当している管理組合の理事会であり、自分のことでした。

一戸建であれば、天井から水が漏れたり、窓ガラスが割れたり、排水の調子が悪かったりしたら、全て自分で業者を手配して直さなければなりません。

でもマンションの場合は、共有部と言われるマンションの設備や構造上の問題であれば、管理組合と呼ばれるメンバーが管理会社と一緒に対応していきます。

会社

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

この管理組合のメンバーを一般的に理事と呼び、その理事の最終責任者を理事長と呼ぶ。

会社で言えば、理事は取締役や役員で、理事長は社長みたいなイメージでしょうか。

私の住むマンションは約100世帯ですので、100人の会社の社長みたいな役割です。

 

マンション管理は会社経営に似ている?

マンションを買うぞ!というタイミングは人それぞれ、理由もいろいろあるかと思います。

結婚や子どもができたタイミング、一人暮らしや二人暮らしで家賃を払い続けるよりは買った方が賢明と思う場合だったり。

もしくは将来の資産として購入しようかと考えた場合など。

購入時の室内

購入時の室内。1977年築、広さは約90平米ほど

私の場合は妻と結婚する5年前にマンションを購入し、建築家さんに依頼してスケルトンにしてからフルリノベーションして住み始めました。

築31年だけど約90平米、3駅利用可能。万が一、自分が住まなくなることがあっても賃貸住宅として貸せばローンの支払いよりはプラスの収支になる。

いま思えば思い切ったことをしたものですが、絶対に損をしないだろう!と思っての判断でした。

東京オリンピックもありますし、売値もずいぶんと上がって来ているので、直感の半分は間違っていなかったと思います。

ただ、残り半分の命運はマンション管理組合が握っていたとは、その当時の私は知る由もありませんでした……。

前回を思い返していただきたいのですが、読者のみなさんがお住いのマンションでは、理事会メンバーはどのように決まっているでしょうか?

1〜2年の輪番制? 会社でいえば、取締役や経営陣が毎年入れ替わるようなものですよね。

ただし、会社とマンションの理事会が大きく違うのは、会社であれば入れ替わったとしてもその道の専門的な知識を持った役員の集まりですが、マンションの理事がそれだけの頻度で入れ替わることはつまり、「毎年素人が担当する」こととほぼ等しい。

そんな人たちが集まって管理をし、誰かのお金ではなく「自分」の資産の将来を握っていて決裁権限も持っている。

こんなハイリスクの投資はありません。

大規模修繕

ABC / PIXTA(ピクスタ)

約10年間ほどマンション理事を務めていますが、マンションの維持管理や広い意味での経営は、会社経営に比べると人材の面からも仕組みの面からも多分にリスクを持っていると思います。

人が入れ替わると、理事会が中長期的な計画を立てたり、判断したり、実行したりすることは極めて難しくなりますし、管理組合として情報やノウハウなども蓄積しにくい。

歴史的にも、見事なまでに、管理会社に依存する流れが出来上がっているわけです。ほんと嫌ですね〜。

そんなこんなで、管理組合を中心にしたマンションの資産管理リスクを書いて来ましたが……ご安心ください(ひと呼吸)。

打開策があります(打開したいという希望も込めて)。

次回はその打開策として、サラリーマンが理事をすることのメリットや生かせるスキルについてお話ししたいと思います。

撮影 幸田 森