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法改正で住宅ローン減税延長、すまい給付金拡大!家はいつ買うのが得?

2018年12月14日、自民、公明両党は「年度税制改正大綱」を決定しました。

これには、2019年10月の消費税増税に備え、住宅購入に伴う減税措置を拡充することが盛り込まれています。

増税後に住宅を購入した場合、住宅ローン減税の期間が現行の10年から3年間延長することも決定しました。

今回の改正は住宅購入にどう影響するのでしょうか?

住宅ローン減税延長の効果が消費税上昇分を相殺する?

現在の住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1%が10年間所得税や住民税から控除され、その上限は40万円となっています(認定長期優良住宅や低炭素建築物の場合を除く)。

住宅ローン

Naoaki / PIXTA(ピクスタ)

一方、消費税10%で物件を取得した場合、建物価格の2%か、年末ローン残高の1%のどちらか「小さい方」を11年目から13年目まで控除されることになります(2020年末までに取得・居住した場合、年収が3,000万円以下の場合などの諸要件あり)。

例えば、Aさんが

  • 建物価格 2,500万円
  • 土地価格 1,500万円
  • 35年ローン元利均等返済で金利1.5%
  • 夫の年収700万円、妻の年収100万円、子ども1人(扶養人数2人)
  • 親からの住宅購入資金の贈与 2,000万円

という条件だとすると、現行の住宅ローン減税での減税額は以下のようになります。

  • 1年目    342,337円
  • 2年目    334,559円
  • 3年目    326,664円
  • 4年目    318,649円
  • 5年目    310,513円
  • 6年目    302,255円
  • 7年目    293,871円
  • 8年目    285,361円
  • 9年目    276,723円
  • 10年目  267,954円

つまり、総額で約300万円が所得税や住民税から控除されます(ローン計算 ローンシミュレーションサイト「@ローン計算」にて計算)。

源泉調書

CORA / PIXTA(ピクスタ)

また消費税10%で取得したときは、現行制度の減税額に加え、3年間で建物価格2,500万×2%=50万円が控除になり、トータルで約400万円お得です。

土地には消費税はかかりませんので、Aさんの場合は消費税増額分は相殺されることになります。

 

消費税が10%になると、年収775万円以下の人が最大50万円の「すまい給付金」が!

「すまい給付金」の場合は消費税が8%のときは、年収510万円以下の人は最大30万円受け取れましたが、消費税が10%になると、年収775万円以下の人は最大50万円の給付金が受け取れるようになります。

すまい給付金

Job Design Photography / PIXTA(ピクスタ)

Aさんの世帯の場合は、8%では給付金は受け取れませんが、10%だと受け取れることができます。

つまり、増税後のほうがお得なのです。

すまい給付金をいくら受け取ることができるかは、国土交通省のサイト「すまい給付金」に各世帯がいくら給付を受けられるかを調べるページがあるので、こちらを使って算出することをオススメします。

 

両親から「住宅購入資金」をもらったときの非課税枠が広がる!

住宅を購入する際、両親などから資金援助を受ける人は少なくないでしょう。

資金援助

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

この資金は「贈与」とみなされ、金額により課税されます。

2018年に消費税8%の物件を購入した際は、「暦年課税制度」と「住宅取得等資金贈与の非課税制度」を合計した810万円(一定の要件を満たす場合は1,310万円)まで贈与税がかかりません。

2019年4月1日に消費税10%で物件を購入すると、2,610万円(一定の要件を満たす場合は3,110万円)まで非課税枠が広がります。

Aさんは、2,000万円親からもらっているので、贈与税に関して、8%のときは全額非課税にはなりませんが、10%のときは全額非課税になります。

 

まとめ

新築戸建て

shimanto / PIXTA(ピクスタ)

上記の条件だけで考えると、Aさんは消費税10%が適用になった後で購入したほうがお得になります。

但し、今後のローンの適用金利の上昇や物件価格の上昇なども加味しないと、本当に得をするかどうかは分かりません。

住宅関係の税制はいろいろな要素が絡み合っているので、専門家の意見を聞きながら、シミレーションをし、自分にとっていつのタイミングに購入するのが得なのかをよく吟味することをオススメします。

 

【参考】

※ 住宅ローン控除減税シミュレーション 住宅ローン控除計算「@ローン計算」

※ 国土交通省のサイト すまい給付金 すまい給付金かんたんシミュレーション

 

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