暮らしのコツ

高幡和也高幡和也

「サブリース」「月極駐車場」は宅建業法が適用されないって知ってた?

皆さんは「月極駐車場」を利用したことはありますか?

自家用、通勤用、商業用など、様々な用途で利用される月極駐車場ですが、実はこの月極駐車場の使用契約(賃貸契約)については宅地建物取引業法(宅建業法)が適用されません。

土地や建物に関する取引については月極駐車場以外にも「宅建業法が適用されない不動産取引」がたくさんあります。

その理由は、「不動産業と宅地建物取引業」に違いがあるからなのです。

「不動産業」と「宅地建物取引業」はどう違う?

駐車場

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

まずは「不動産業と宅地建物取引業の違い」を考えてみましょう。

混同して考えられがちですが、実は取り扱う業務の種類によって「不動産業」と「宅建業」は区別されます。

まず、不動産業とはその名のとおり不動産に関する「業種」の全般を指します。

これには、自らが当事者となる不動産の売買や賃貸、仲介(売買・賃貸)、管理など、様々な業種が含まれます。

しかし、それらの業種の中で、宅地建物取引業法という法律の規制によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ営むことができないものがあります。

この宅地建物取引業の免許を受けた者を、宅地建物取引業者(宅建業者)といいます。

 

宅地建物取引業者(宅建業者)ができること

Greyscale / PIXTA(ピクスタ)

免許を受けた宅地建物取引業者(宅建業者)は、「自らが当事者となって行う宅地や建物の売買・交換」や「売買や交換・貸借をするときの代理や媒介」を業として行うことができます。

また、宅地建物取引業者(宅建業者)は不動産の専門家として、宅建業の免許を受けなくても営業できる他の不動産業全般も行っています。

では、宅地建物取引業免許を受けずに営業できる不動産業には何があるのでしょうか?

 

月極駐車場だけじゃない!宅地建物取引業免許のいらない不動産業とは?

宅地建物取引業免許がなくても営める不動産業には以下のようなものがあります。

月極駐車場

自らが貸主になる月極駐車場の運営だけではなく、その斡旋、媒介(仲介)、代理なども宅建業には当たりません。

ただし、月極駐車場以外で、一括で土地を借りて駐車場として利用する場合は「借地」となるため、媒介等を行う場合は宅地建物取引業免許が必要になりますのでご注意ください。

新車

yamahide / PIXTA(ピクスタ)

 

自らが貸主となるアパート・マンション・貸家などの大家業

自らが貸主となる土地・建物の賃貸経営も宅地建物取引業免許は不要です。

例えば、個人で行う小規模なアパート経営だけではなく、法人(企業)自らが貸主となって行う大規模な賃貸経営も免許不要です。

アパート

ABC / PIXTA(ピクスタ)

 

アパートやマンションの管理会社

大家さん自らが建物を管理する場合はもちろん、大家さんから依頼を受けて建物を管理する管理会社についても宅地建物取引業免許は必要ありません。

管理業については宅地建物取引業免許の他に、国土交通省が「賃貸住宅管理業者登録制度」を設けていますが、これに登録するかどうかについても管理業者の「任意」となっています。

会社

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

 

サブリース(転貸借)

サブリースとは賃貸物件の所有者からサブリース会社等が賃貸物件の一部や全部を借り上げ、第三者に転貸することです。

この場合、サブリース会社等の立場は所有者に対しては借主ですが、その物件を貸し出す先である「第三者」からみると「貸主」となるため、宅地建物取引業免許は不要となります。

しかし、サブリース契約については多くの問題点も指摘されていますので、宅地建物取引業法にかかわらず、それを規制する何らかの法律が必要だといわれています。

サブリース

MAI / PIXTA(ピクスタ)

今回ご紹介した以外にも、墓地の区画販売や宅地と定義される以外の土地取引なども宅地建物取引業にあたらないとされています。

宅地建物取引業法はこれまで時代の変化や社会の要請にあわせて何度も改正されてきました。

今後も、より公正性や透明性を高めるため、そして消費者保護の意識が反映された様ざまな改正が行われると思います。

数年後にはここでご紹介した内容もいくつか変化しているかもしれません。

  • B!