不動産

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土地購入後に環境が激変する「前建て不安」を解消するポイント

購入した土地の前に高層マンションなどの大きな建物が建てられ、騒音や日照の問題に悩まされることがあります。

このことを心配することを「前建て不安」と言います。

「前建て不安」を解消するためには、購入前の調査が大切です。

どんなことに注意したらよいかを考えましょう。

こんなはずじゃなかった!購入時と変わってしまった住環境

マンション建設

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

購入した後に住環境が変わってしまった具体的なケースとして、どんなものがあるのでしょうか。

1つ目は「日照」の問題に関するものです。

高層マンションや住宅が建つことで日照量が減ると、暗くなり不快に感じます。

また、日中から照明を点けなくてはならず、電気代がかかり、太陽光発電システムを採り入れていた場合は、見込んでいた発電量よりも少なくなってしまいます。

コンビニ

HAKU / PIXTA(ピクスタ)

「騒音」の問題もあります。

コンビニエンスストアができた場合は、人の出入りが多い、話し声が夜遅くまで聞こえる、車のエンジン音がするなど、生活上のデメリットが起こりやすいようです。

このほかにも、眺望のよさが気に入って購入したのに見晴らしが悪くなった、向かいの建物から自分の家の中が丸見えになってしまうなどのトラブルが考えられます。

 

目の前に何が建つのか、予測はできる?

自分の家の前に何が建つのか予測するためのキーワードは3つ。「用途地域」「建ぺい率」「容積率」です。

1. 用途地域を確認する

都市

まちゃー / PIXTA(ピクスタ)

豊かで暮らしやすい街づくりを進めるために、国は田畑、工場、住宅などをまとめて配置し、適切な「街並み」を作ろうと考えています。

そのため、国内の土地の大半には「用途地域」が指定されています。

用途地域はおもに住居系、商業系、工業系の3つに分類されています。

もし自分が購入した家が住居系で、南側にある空き地が工業系であれば、今は何も建っていなくても将来工場ができる可能性がありますし、商業系であれば、商業ビルが建つ可能性が高くなります。

土地

ino masa / PIXTA(ピクスタ)

住居系はさらに細かく7つに分けられています。

「10メートル以上の建物は建てられない」「隣の敷地との境界線から一定の距離を設けないと家を建てられない」などのルールがそれぞれに設けられています。

家を建てる場合は、大半が住居系の用途地域に建築するので、住居系の7つのカテゴリはどんな建築ルールがあるのかを確認しておきましょう。

役所には建築関係の部課があり、そこに行けば詳細を教えてもらえます。

 

2. 容積率、建ぺい率で予測する

土地

kawamura_lucy / PIXTA(ピクスタ)

「建ぺい率」とは、敷地面積に対してどれだけの割合までなら建物を建てていいかをパーセントで表すものです。

建ぺい率が60%なら、敷地面積が100平方メートルの敷地に最大60平方メートルの家を建てることができます。

「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積のこと。

50~1,300%と土地によって大きな差があります。

100%より大きければ大きいほど高さのある建物が建てられます。

建ぺい率80%、容積率800%であれば10階以上の建物が建てられる可能性が高くなります。

つまり、土地が広ければ広い程高い建物を建てられるようになるので、複数の空き地を確保することでタワーマンションが建てやすくなります。

各用途地域には、建ぺい率、容積率が指定され、それに地域条例などが加味され、どんな建物を建てられるかが決まってきます。

 

まとめ

駐車場

YNS / PIXTA(ピクスタ)

駐車場や広い空き地がある場合は、将来的に建物が建つ可能性が高いでしょう。

購入しようとしている家の周辺にそのような土地があったら、用途地域と建ぺい率、容積率を調べましょう。

これら3つを調べることで、将来何が建てられるかをある程度特定することが可能ですが、建物を建てる場合は、建築基準法や条例などのさまざまな要素が絡み合い、建築するための条件が決められます。

更に詳しく調べたい場合は、不動産会社や建築会社など、プロに依頼することをオススメします。

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