高幡和也最近、ネットや書店などで「アパート経営」を勧める広告や書籍をよく見かけます。
それらの広告等には「賃貸アパートや賃貸マンションを持っていれば働かなくても収入が得られる！」とか、「将来の年金代わりに！」などといった魅力あるフレーズが躍っています。
確かに、自分が働かなくても月々の家賃を「稼いでくれる」アパートの経営はとても魅力的です。
大家さんになるというのは、聞こえはいいですけど、現実はかなりツラいこともたくさんあるのです。
実際のアパート経営にはさまざまなリスクがあったり、大変な労力が必要になる場合も少なくないのです。
そこで今回は、実際にアパート経営をするうえで「実は大変なこと」についてお話しします。
たくさんある！アパート経営の3つのリスク
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アパート経営にはたくさんのリスクがあることをご存じでしょうか？
1.空室リスク
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アパート経営で一番悩ましいのは空室のリスクです。
空室は何の収入も生まないだけではなく、空室の期間が長く続けば、使用していないにも関わらず室内の「劣化」が進みます。
梅雨の時期はカビを発生させないために定期的に窓の開け閉めを行う必要があったり、長期間使用しないことにより水回りの設備も故障しやすくなったりします。
空室は利益を生まないだけではなく、貸室の「管理を煩雑」にもするのです。
2.滞納リスク
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賃貸経営で避けることが出来ないのが家賃の滞納リスクです。
せっかく入居者が決まっても家賃をきちんと支払ってくれない「滞納」が発生すると、ある意味、空室よりも厄介な問題となります。
一度滞納が始まった入居者は、滞納が継続的に起こる可能性が高くなり、その督促業務は実務的にも精神的にも大家さんの大変な負担になります。
また、督促業務だけではなく、滞納家賃が回収できないままだと「訴訟」に発展するリスクや、室内に家具家財を残したまま入居者がいなくなってしまった場合の「処分費」リスク、その処理が終わるまで「新しい入居者を募集できない」というリスクも併発してしまいます。
3.事故・災害リスク
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近年多発している自然災害はもちろん、火災や人的な災害、そして貸室内での自殺など、賃貸経営をする場合は事故や災害のリスクから逃れることは出来ません。
事故や災害は、各種保険に加入することで万一のことがが起こったときの経済的負担を軽減することは出来ますが、貸室を貸し出すことができない期間が発生したり、不動産としての経済的価値が下がってしまうリスクは軽減できないのです。
大家さんがやらなければならないこと
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賃貸経営にはリスクだけではなく、「大家さん」になるとやらなければならないこともたくさんあります。
「エアコンが故障した」「給湯器が故障してお湯が出ない」「水が漏れた・詰まった」など、入居者からの苦情や要望に対応するのも大家さんの「やらなければならないこと」のひとつです。
また、定期的な清掃や修繕などの建物管理も計画的に行っていく必要があります。
例えば、不動産会社に入居者・建物の管理を委託している場合でも、あくまで当事者は「貸主と借主」になりますので、不動産会社がいろいろなアドバイスをするとしてもその都度何をどうするか（費用負担、修繕内容等）の意思決定は大家さんがしなければならないのです。
だったら「サブリース契約」なら安心…とは限らない！
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建物を一括もしくは部屋単位で業者が借り上げ、それをその業者が入居者へ又貸しする仕組みを「サブリース」といいます。
管理や運営もサブリース業者が行い、オーナーには月々定額の賃料が支払われるサブリース契約はとても魅力的ですが、数多くの問題点も指摘されています。
多くのサブリース契約では、長期一括借り上げとうたわれていても、定期的に賃料を見直す規定があることや、賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。
また、解約できる旨の規定がある場合は契約期間中であっても解約される可能性があるのです。
消費者庁や国土交通省のホームページでは「サブリース契約をする際の主な注意点」を紹介しています。
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今回ご紹介した3つのリスク以外にも、大家さんが銀行ローンなどを利用してアパートを購入した場合の金利上昇リスク、退去時の原状回復を巡るトラブル、アパート入居者と近隣住民のトラブルなど様々なリスクを大家さんは抱えています。
大きな利益をもたらし、節税効果も期待できるアパート経営はとても魅力的ですが、一見「楽」そうな大家さん業も結構「つらい」のです。
【参考】