眞鍋 豊洋
家を建てる、家を買うということは、ほとんどの人にとって「初めてのこと」。
“初めて”なのに、人生をかけた大きなお金が動く。
だからこそ、「売り手である相手は、その道のプロ。買い手である自分たちは、全くのド素人」という状況に、不安を感じたことはありませんか？
では、家のプロが、“購入者“の立場で、徹底的に“買い手主動”の住まいを造ったらどうなるか？
“住まいのコンサルタント”である筆者が、これまで培った知識と経験を総動員させ、「低価格、低リスク、自分らしい住まい」に徹底的にこだわった、家の造り方をご紹介するシリーズです。
【前回】
※ 家のプロが、自分で家をつくったらどうなる？低リスク・低コストへの挑戦
■「賃貸」と「購入」どっちがトク？
よく、「賃貸と購入どっちがトクか？」という論争を耳にします。
しかし、それは“売り手”主動で造られた、“高額な”住まいの場合。
「安全な利益設定」、「売りやすい建物仕様」に、「汎用性が高い間取りとプラン」。今、流通している住まいは、“売り手主動で作られた商品”が多いのです。
しかし、安くて購入リスクが下がった住まいなら、絶対「購入がトク」です。
■「賃貸」にかかる支出はいくら？
住宅購入のきっかけは、結婚を予定した同棲です。
……というと、住宅購入のタイミングとしては、少し気が早いように感じる方も多いかもしれませんね。
通常、カップルや新婚の夫婦は、住まいを「賃貸・短期」で考えます。
筆者達も、最初はそのように考えていました。そして、その家に住む期間は、長くて4年と考えました。
2人の要望は、
- 都内
- 通勤30分圏内
- 2人暮らしが可能な1LDK・50平米以上
そんな住まいの家賃が、仮に13万円とすると、
初期費用＝13万円×｛2ヶ月（敷金）＋2ヶ月（礼金）＋1ヶ月（仲介手数料）｝＝65万円
家賃等＝13万円×24ヶ月（2年分）＋1ヶ月（更新手数料）＋13万円×24ヶ月＝637万円
その他＝1.5万円×2回（火災保険）＋5万円（引越し代）＝8万円
合計＝710万円
となり、4年間で掛かる住まいの支出は710万円にもなります。
4年間で710万円もの支出があるのに、それが少しも資産にならないのはもったいない……と思いませんか？
■「住宅購入のリスク」を因数分解してみよう
しかし、住宅購入にはリスクもつきまといます。
では具体的に、「購入による負担やリスク」とはなんでしょうか？
- ローン金利負担
- ローン破綻リスク
- 欠陥住宅リスク
- 流動リスク
1と2は、「購入費が高い」ことがその要因です。
安くできれば、ローンの金額と期間が圧縮され、圧縮されるほど、リスクが小さくなっていきます。
2における社会情勢の変化は、プロでも言っていることがマチマチ。筆者はさっぱり分かりません。神のみぞ知る、と予想を諦めました。
確実なことは「購入費を抑えること」なので、削減に徹底的にこだわりました。
3は「分からないこと」がその要因です。運任せにせず、きちんと目利きができれば、リスクを減らすことはできます。
建築士として、また数多くの物件をこれまで検査してきたインスペクターとして、筆者が思うことは、「問題がない住まい」を探すのではなく、「解決できない問題がない住まい」を探すことが重要です。
実際、筆者が買った家は、築45年でボロボロで、壁に穴が開いて外が見え、ちょっと傾いてて、カビ臭かったですが、どれも解決できる問題だったので、購入を決定しました。
4は、実物資産なので、買いたい人または借りたい人がいないと、お金に変えられません。住まいの立地、利便性や、住まいとして魅力があるか、ということです。
立地と利便性は、「都内で駅から徒歩10分以内」と決めて情報収集しました。
住まいの仕様や空間デザインも、ただ単に良くするだけでなく、4を意識しながら選択しました。
単純に、比較可能な物件がなければ、高くても買いたい人、借りたい人は必ずいる、ということです。
これらの「購入リスク」を、突き詰めて考え、徹底的に低リスクにこだわった結果、最終的に購入した物件の費用リスクは、720万分（詳しい内訳は前回をチェック）。
賃貸で4年住む場合の想定支出710万円と同等レベルまで、購入リスクを抑えることができました。
景気が良かった時代は、“住宅双六”なんていう言葉がありました。
これは、「フリダシは新婚時代の小さなアパート。子どもが生まれる頃に少し広めの賃貸マンションに移り、やがて分譲マンションを手に入れ、それを売り払って庭付き一戸建を手にいれて“アガリ“」というもの。
しかし、人口が減少に転じ、都内でも空き家が問題になる今の情勢では、コマを進めるだけではアガレない時代になっています。
自分にとって「住まいを購入するリスク」が何か洗い出すことが大切です。
リスクが分かれば、その解決策が見つけられます。
住宅購入は、「リスクの高い買い物」ではありません。
同棲をきっかけに始まった、住まい探し。
当初は「賃貸」だったはずが「購入」へと視点が変わり、「購入が持つリスク」をいかに削れるかという、試行錯誤の住まい探しの日々が始まりました。