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普通借家契約と定期借家契約。賃貸物件には2種類あるって知ってた?

賃貸物件の契約期間を決めるに当たっては、「普通借家契約(一般的な賃貸借契約)」と「定期借家契約」の違いをしっかりと理解しておく必要があります。

ここでは、住居用の賃貸借契約を想定して、2つの契約のポイントと違いを解説します。

1. 普通借家契約のポイントと注意点

間取り図

写真AC

大半の人が思い浮かべる賃貸借契約は、この「普通借家契約」と呼ばれるものです。

契約期間は1年以上で設定しますが、契約期間を2年とすることが慣例となっています。

契約期間を1年未満とした場合には、法律により期間の定めのない契約となります。

1-1 解約についての決まり

契約書

写真AC

普通借家契約では、契約書に解約についての決まりが記載されています。

借主からの中途解約に関しては、借主からは1か月前、大家さんは6か月前に解約予告するケースがもっとも多いです。

ただし、大家さんから解約する、または契約期間終了時に更新の拒絶をすることは、大家さんがどうしてもそこに住まなければならないなどの正当な理由がない限りできません。

電卓

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

精算方法は実日数による日割り精算になることが多いようです。

たとえば、5月5日に解約の連絡をした場合の最短の解約日は6月4日になります。

家賃が6万円だったとしたら、6月分の1日当たりの家賃は6万円÷30日=2,000円。2,000円×4日=8,000円の家賃だけ支払います。

1-2 解約が更新日をまたぐ場合は要注意

空室

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

更新日が解約連絡日と解約日の間にあった場合は、ちょっと面倒です。

更新日を1日でもオーバーしていると、法律上、新たに契約をやり直すことになるからです。

更新料がある場合は、あと少ししか物件に住まないのに、更新料を払わなくてはなりません。

借りていた家賃6万円のアパートの解約連絡日が5月5日、更新日が5月30日、解約日が6月4日、更新料1カ月であったら、たった4日住むために6万円多く支払いが発生していまいます。

実務上もこれが理由でトラブルになっている人は少なくありませんので注意が必要です。

2.定期借家契約のポイントと注意点

定期借家契約とは、契約期間契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で、大家さんに物件を明け渡さなくてはならない取り決めのある賃貸借契約のことです。

古い事業用物件に多く見られる契約形態ですが、住居用でも少ないわけではありません。

大家さんが海外赴任をすることになった、アパートが老朽化していて、建て替えの予定がある、などの場合に定期借家契約で賃貸借契約を結ぶケースが多いようです。

契約期間は自由に定めることができます。

写真AC

2-1 契約書のほかに書類が必要

定期借家契約では、契約書とは別の書類が必要となります。

その書類には、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを記載しなくてはなりません。

また、この書類を、契約を結ぶ前に借主に対して説明する必要があります。

大家さんがこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となってしまいますので、注意が必要です。

不動産会社が仲介に入る場合には、定期借家契約であることをきちんと話して、書類を作ってもらいましょう。

2-2 定期借家契約でも中途解約はOK

引っ越し

pu- / PIXTA(ピクスタ)

住居用の定期借家契約では、契約期間中に借主に転勤や療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生して、そこに住み続けることができなくなった場合、借主から解約の申し入れができます。

解約の申し入れをするには条件があり、床面積が200平米未満の住宅に居住している場合に限られます。

契約終了時契約期間が1年以上の場合、大家さんは期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要がありますが、貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。

普通借家契約の定期借家契約への切り替えについては、平成12年3月1日に施行された「定期借家制度」の前と後で事情が異なります。

現在は切り替えが認められていますが、法以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められていません。

3.まとめ

ライフプラン

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

普通借家契約と定期借家契約は、契約書類、解約予告のタイミングや解約できる人の条件などが異なっています。

自分がどちらの契約形態になるかを確認できたら、どんなときに解約ができるかをもう一度確認し、ライフプランを立てましょう。