家づくり

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「建てられる家の大きさ」を決めるルール、建ぺい率とは?

家づくりをスタートするときに、やるべきことは「土地を知ること」ではないでしょうか。
土地には地盤の強度や法律の規制があります。

その中でも建ぺい率について、基本的な内容を詳しくご紹介します。

1.建ぺい率とは何か

建ぺい率とは、土地に対して建てられる家の1階の面積の比率で、パーセンテージで表記されます。

土地

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

1-1 なぜ、建ぺい率があるのか

住宅地としての環境を守る為に都市計画法によって定められたもので、地域によってパーセンテージは異なりますが、住宅地の場合の建ぺい率は、60%が多いようです。
なぜ、建ぺい率が設けられているのでしょうか。そのおもな理由は「防火のため」と言えます。

建ぺい率100%だとすると、隣の家との境が数センチしかない、という状態になりかねません。

その状態でお隣が全焼したら、自宅への飛び火や延焼は免れません。
商業地域などでは建ぺい率100%の地域が現実的にはありますが、そのような場合は、耐火性能を持つ建築物でないと建築が認められていません。

土地選びの際は、建ぺい率の確認が重要なのです。

 

1-2 どのくらいの土地が必要か建ぺい率から逆算する

家づくりを行う際は、自分の理想の家の広さと駐車場や庭のイメージがあり、それに合う土地を探す人が多いのではないでしょうか。
検討している土地で自分の理想の家を叶えられるかどうかを判断するツールの1つとして建ぺい率があります。

では、どのように判断すればよいのでしょうか。

建ぺい率40%、土地が50坪だとすると、だと50坪×40%=20坪までは使っていいことになります。

2階建ての家を建てるとすると、40坪の家が建ち、残りの30坪に庭と駐車場をつくることができます。

もっと小さな土地でも家は建ちそうです。

土地が25坪、80%の建ぺい率だとしたら、どうでしょうか?

25坪×80%=20坪の家が同様に建ちます。しかし残りは5坪。駐車場を作るのが難しくなりそうです。

これらのことから理想の土地の広さは30坪くらいではないかと予想が立ちます。
このように、自分が建てたい家が何坪くらいか、駐車場は何台設けたいか、具体的に分かっていると、建ぺい率を使って必要な土地の広さが必然的に決まってくるのです。

2.建ぺい率で計算する前に調べておきたいこと

建ぺい率を使って必要な土地を計算するときに、あらかじめ最初に敷地の現状を調べておく必要があります。

その一例をご紹介します。

土地

haku / PIXTA(ピクスタ)

2-1 実際の面積はどのくらいか確認する

購入を検討している土地には、公図があったり、登記簿上の面積が分かっていたりするケースがほとんどですが、正確な形状を把握するために、建築会社などのプロにお願いして測量してもらうことがベターです。

公募面積と一致しないときは実際の面積に合わせます。

2-2 道路の幅が狭いと敷地を道路に取られてしまう

建築基準法で定められた「道路」は原則として幅員が4メートル以上であることが必要で、都市計画区域(および準都市計画区域)内では、この「道路」に2メートル以上接する敷地でなければなりません。

しかし、国内の生活道路などでは、昔の基準により、1間半(約2.7メートル)あるいは2間(約3.6メートル)の幅で整備されたものが少なくありません。

そこで、幅員が4メートル未満の道路であっても建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域への編入日時点ですでに建築物が立ち並んでいたものは、特定行政庁の指定に基づき、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められています。

つまり、道路の中心線から水平距離で2メートルの位置まで敷地を後退させなくてはならず、後退が「敷地のセットバック」といわれるものです。

建ぺい率はセットバックで道路として取られてしまう分は除いた土地の面積で計算する必要があります。

3.まとめ

建ぺい率イメージ

建ぺい率は私たちの生活を守るために必要な法規制です。

しかし、建ぺい率のために、自分の理想の家が建てられない場合があります。

あらかじめ、土地について、物理的にだけでなく、法的にも特徴・特性を確認してから、土地の購入をするようにしましょう。

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