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登記の仕組みを理解しよう。登記代を安くする方法はある?

マンションを購入する場合、諸費用が必要となりますが、その中の1つに登記費用があります。

登記費用は、依頼する司法書士により金額が異なるのをご存知ですか?

登記の仕組みを知って、少しでも費用を抑えるようにしましょう。

1. 登記にも種類がある

マンションを購入する際に必要な登記は、おもに3種類あります。

1-1  所有権保存登記の費用

吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)

所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産に、最初にする所有権の登記です。

所有権が設定されていない新築マンションの場合、この登記が必要です。

所有者の住所・氏名、新築の日付などが記載されます。

所有権保存登記するかは所有者の任意ですが、金融機関から融資を受け、土地・建物に抵当権を設定する場合は、必ず所有権保存登記をしなければなりません。

新築マンションの場合、売主である建築会社が指定する司法書士が代理申請しますので、基本的に買主は指定された司法書士以外には依頼することはできないのが一般的です。

所有権保存登記にかかる費用は、登録免許税分の税額=課税標準×税率(2020年3月31日までは軽減税率が適用され0.15%)と司法書士への報酬分(事務所により異なり、5~6万円程度が相場)が加算されたものが費用となります。

1-2 所有権移転登記の費用

中古マンション

ヨシヒロ / PIXTA(ピクスタ)

所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が売買や贈与、相続などで移転したときにする登記です。

中古マンションを購入したときは、これを行います。売主と買主の共同で登記を行いますが、費用負担は買主がすることが一般的です。

所有権移転登記には、司法書士への報酬と登録免許税が必要です。

司法書士への報酬は住宅ローン融資利用の有無、そのほかの条件によります。

登録免許税は、税額=課税標準×税率(2020年3月31日まで軽減税率が適用されるので税率が2%から0.3%)で計算を行います。

1-3 抵当権設定登記の費用

新築マンション

LION HEAD / PIXTA(ピクスタ)

抵当権設定とは、建物と土地に担保権を設定することで、住宅ローンなど、金融機関からお金を借りるときに設定されます。

抵当権設定登記をすると、ローン返済が滞るなど債務者が債務を履行できない場合に、債権者が競売などにより債権を確保することが可能です。

マンション購入の際は、引渡し・融資実行と同時もしくは一定期間内に抵当権設定登記を行います。

抵当権設定登記の費用にも、司法書士への報酬と登録免許税が必要になります。

司法書士への報酬は、4~10万円が相場で、登録免許税は、抵当権設定額(借入額)×税率で計算します。

税率は、2020年3月31日までは軽減税率が適用されるので0.4%から0.1%となっています。

 

2. 登記を安く済ませる方法は?

マンション購入時の登記費用のうち登録免許税は、法律で定められているため安くすることはできませんが、減免措置を受けられる物件を選べば、安くすることは可能です。ほかに次のような方法があります。

lovelyday12 / PIXTA(ピクスタ)

2-1 報酬が安い司法書士を選ぶ

司法書士の報酬部分については、依頼する司法書士によって違います。

売主が指定した司法書士への報酬が高額な場合は、ほかの司法書士に依頼することができないか交渉してみるのもよいでしょう。

また、同じ司法書士に司法書士報酬の部分について減額できるか交渉するのも1つの手です。

2-2 自分で登記を行う

不動産登記の作業は「本人申請」を原則とします。

したがって、自分で登記手続きを申請することもできます。

自分で登記することで司法書士の報酬部分のコストカットをすることができます。

登記申請にあたっては、その目的に応じてさまざまな添付書類が必要ですが、その内容自体はそれほど難しいものではありませんので、自分で登記しようとする人は案外多いようです。

しかし、住宅ローンを利用する際の抵当権設定や所有権保存登記などは、ほとんど認めてもらえないのが現状です。

金融機関は、司法書士などの専門家が介在し手続きしているからこそ、書類の信ぴょう性に確信を持ち、万一ミスがあっても、司法書士が加入している損害賠償保険により金融機関は損害を補償されるために融資を実行します。

買主本人などに申請を任せてミスがあったときは、金融機関はリスクを負います。

そのために、買い主自身による登記はハウスメーカーや金融機関からよく思われないのです。

 

3. まとめ

検索

tomcat / PIXTA(ピクスタ)

住まいを購入するときは、ほとんどの場合、住宅ローンの融資を受けるので、自分で登記を行うのは難しくなります。

そのために、報酬金額の安い司法書士を探すことが費用を安くあげるもっともよい方法となります。

安いか高いかは、いくつか見積をとって比較しないと分かりませんので、必ず相見積もりを取りましょう。

登録免許税はどこも同じになるはずですので、金額が高い場合は、その司法書士にお願いするのは止めるべきです。

住宅ローンの適用金利に加えて、諸費用も節約するのが賢い住宅購入です。しっかりリサーチましょう。

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