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家づくりで知っておくべき「土地」に関わる用語集

土地の専門用語は建築と並んで難しい言葉が多いです。

土地を購入する際は様々な法律が関わる建築士や不動産業者からで説明されたときに、理解ができるように基礎知識程度でよいので覚えておきましょう。

1. エリアを選ぶときに知っておきたい知識と用語

住まいをどのエリアに選べばよいか、検討しているときに知っておくと良い用語を紹介します。

1-1 地目

畑

tantan / PIXTA(ピクスタ)

土地の現況や利用目的に応じて行政が決める区分。

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地など23種類あります。

土地の登記事項証明書(=土地謄本)を法務局で取得すると、地目が記載されています。

地目によって建物が建てられるところと、建てられないところがあります。

たとえば宅地には建物が建てられますが、田、畑は所定の手続きを踏まないと建物が建てられません。

また、登記簿上の地目と実際の利用状況が一致するとは限らないので注意が必要です。

1-2 市街化区域、市街化調整区域

駅前

Ryuji / PIXTA(ピクスタ)

「市街化区域」は市街化を促進させようとする地域、「市街化調整区域」は市街化を抑制しようとする地域で、都道府県ごとに定められています。

市街化調整区域では宅地などの開発が制限されるため、原則として住宅を建てることは不可能です。

ただし、条件を満たし、所定の手続きを踏めば建てられる場合もあります。

1-3 二項(にこう)道路とセットバック

狭い道路

ばりろく / PIXTA(ピクスタ)

建築基準法42条2項に定められている道路を「二項道路」と言います。

一般的に道路の幅が4メートルに満たない道路に指定され、この道路に接した敷地に家を建てる場合は、道路の中心線から2メートル後退したところまで道路境界線を後退させる必要があります。

このことを「セットバック」と言います。

1-4 用途地域

都市計画法で定められた地域の区方法で、次の13種類に分類されます。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

住宅系の用途地域は7種類あり、低層住宅が中心の地域、中高層住宅向けの地域などに区分されます。

地域ごとに建てられる建物の用途や規模、高さなどが定められています。

1-5 防火地域・準防火地域

国内の土地は、防災の観点からみると「防火地域」「準防火地域」「それ以外の地域」に区別することができます。

防火地域では、地階を含む3階建て以上または延床面積100平方メートル超の建物、準防火地域では、地階を除く4階建て以上または延床面積1500平方メートル超の建物は、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物を建てなくてはなりません。

木造住宅の場合は、準耐火建築物であれば

  • 防火地域の準耐火建築物
    地階を含む2階建て以下、延床面積100平方メートル以下
  • 準防火地域の準耐火建築物
    地階を除く3階建て以下、延床面積1500平方メートル以下

の範囲内で家を建てることが可能となります。

2.住みたいエリアが決まったら、知っておきたい用語

住みたいエリアが決まったら、今度は物件選びです。検討する物件周辺の土地の特徴を確認しましょう。

道路標識

blackie0335 / PIXTA(ピクスタ)

2-1 位置指定道路

複数区画の宅地を1つの場所に造る際に、住宅を建てられるように敷地に接する位置に新たにつくる道路のことを位置指定道路と言います。

位置指定道路を造るには、役所に申請し、認定が必要です。認定されて初めて建築基準法上の道路として認められることになります。

2-2 すみ切り

角地にある土地の角を切り取って道路にすることを「すみ切り」と言います。

車で通るときに曲がり角を通りやすくする、または、見通しを確保することが目的です。

幅が6メートル未満の道路に面し、角度が120度未満の角地の場合、底辺が2メートルの二等辺三角形で囲まれた部分は敷地面積には加えられますが、建物や壁は建てられません。

この規定は自治体により規定が異なります。

2-3 建ぺい率

建設中

ABC / PIXTA(ピクスタ)

用途地域ごとに定められる、敷地に対する建築面積の割合です。

建築面積は建物を真上から見たときの面積で、通常は1階の床面積と同じです。

敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50%の土地なら、建築面積は50平方メートルが上限です。

2-4 容積率

敷地に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合で、建ぺい率とともに指定されます。

敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50%、容積率100%の土地なら、1階の床面積が50平方メートルまで、延床面積は100平方メートルまでです。

2-5 建築基準法

建築基準法とは、建物を建築するうえで最も基本となる法律で、「国民の生命、健康および財産の保護」を目的に、1950年に制定されました。

都市計画法、宅地造成等規正法、消防法などの、ほかの法律と関連しながら、建築に関する守るべき最低限の基準を示しています。

建築物、建築物の敷地、構造、設備、用途が規制対象となりますが、文化財や保安施設などは対象外となっています。

住まい選びをする際に、どんな場所に家を建てるかによって、使える土地の面積や、建てられる建物が決まってきます。

このことを頭に入れて土地選びをするようにしましょう。

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