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給湯器の自然故障で賃料減額も?借り主が知るべき民法改正

2020年4月1日から、民法の一部が変わるのを知っていますか?

賃貸住宅を借りるときなどに作成する契約書には、連帯保証人がどんなときに、どのような内容を保証するのかが明記されています。民法改正後は、改正に沿った内容が記載されていないと、契約自体が無効になるといいます。
また、賃貸住宅では賃料を減額できるケースが今まで以上に増えることになるようです。

今回は宅地建物取引士の吉井希宥美さんに、賃貸住宅を借りるときに関わると思われる契約上の連帯保証人の役割のおもな変更点について教えてもらいます。

1. 連帯保証人が支払うべき金額の上限「極度額」を定める

契約書

風見鶏 / PIXTA(ピクスタ)

「連帯保証人」は住宅ローンを借り入れするときや、賃貸住宅を借りるときなどに、大切な役割をもっています。
保証人は、通常は何の報酬ももらえないのに、契約者が滞納した家賃の支払いを行うなど、いざ責任が発生すると大きな負担を抱えることになります。

今回の改正では、保証人の生活を守るために「極度額」を定めなくてはならないルールとなりました。
極度額とは上限となる金額のことです。連帯保証人は極度額で定められた金額以上は、支払わなくてもよいというルールになります。

極度額は賃貸住宅の場合、未払い賃料のほか、貸主の建物を壊してしまった場合の損害賠償費用や原状回復を行わなかった場合の(原状回復のための)費用などに対して定められます。

また今回の改正で、保証人に対しても契約締結時の説明や情報提供を行うことが必要となりました。
これらの義務を怠った契約の場合、保証人は保証契約を取り消すことができます。

2.設備が故障すると賃料減額ができる可能性がある

浴室

8×10 / PIXTA(ピクスタ)

たとえば、つぎのような故障が起きたとしましょう。
「マンションの給湯器が自然故障で壊れてしまった。部品が欠品していたため交換に時間がかかり、1週間シャワーと風呂が使えなくなった」

改正前の民法611条には「借主の過失によらないで『滅失』したときは賃料の減額請求ができる」とありますが、このケースは滅失に該当しないために、賃料減額されることは少なかったのです。

改正後は、滅失意外にも「その他の事由により使用収益することができない場合」も減額請求ができるようになりました。
そのためこの事例の場合、改正後の民法に従うと、賃料減額請求による支払が受けられる可能性が高くなります。

ただし改正後には、賃料減額請求できる機会が多くなることで、管理会社や大家さんとトラブルが多発する恐れがあります。そのために「○○が故障した場合には○%減額」のように、契約書の特約に明記してもらうことをおすすめします。

3.どうして民法改正を行ったの?

弁護士バッチ

NOV / PIXTA(ピクスタ)

民法は制定してから100年以上経過していますが、現代社会は制定当時とは異なり、企業取引がグローバル化するなどの変貌を遂げています。そのために法と現代社会の整合性がとれなくなっています。

とくに、民法の中の「債権法」はその傾向が著しく、長年現在の市場金利とはかけ離れていた法定利率はその例の1つといえるでしょう。

また、今までの民法は簡略化しすぎていて曖昧です。実際の運用は「判例」などを参考にしているので、分かりにくいのが欠点です。
これらを踏まえて民法の改正を行うことになったのです。

4.改正民法はいつから適用される?

民法

センメー / PIXTA(ピクスタ)

民法の中の「債権法」に関する改正は、2020年4月1日に施行することがすでに閣議決定されています。

では、2020年3月31日契約締結、同年4月20日に契約(入居)開始の場合は、新旧どちらの民法が適用されるのでしょうか。

「改正民法附則第34条」によると、施行日前に契約を行ったら、施行日以降に入居になったとしても「改正前」の民法が適用になります。
また、賃貸借契約の更新が改正後に行われたとしても、最初の契約が改正前ならば、このケースでも改正前の民法が適用となります。

しかし、この契約が定期借家契約である場合は、再契約は改正後の民法が適用されるので注意が必要です。

5.まとめ

マンション

花火 / PIXTA(ピクスタ)

このほかにも、借り手に対する影響は改正前と同じでも、契約書に条文を入れなくてはならない項目が増えるなど、変更点が数点あり、今まで以上に契約書の条文が重要になってきます。

改正民法のポイントを把握したうえで、契約書の「読み方」を学ぶことが今後さらに重要になってきます。

宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー(AFP)/家族信託コーディネーター®吉井希宥美

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