マンションを購入すると住宅ローンのほかに、管理費と修繕積立金の支払いが発生します。

「毎月の支出を抑えるために、管理費と修繕積立金の支払いが少ない物件を選ぼうとする人がいますが、それは危険です」と話すのは、不動産コンサルタントとして長年働いた経験を持つ眞鍋豊洋さん。とくに適正価格がわかりにくい修繕積立金について詳しくお話を聞きました。

1. 定期的なメンテナンスがマンションの寿命を延ばし、価値を高める

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当然ですがマンションも一戸建て住宅同様、年を追うごとに劣化します。タイミングよく適切な補修や修繕、設備の交換などが必要です。しかし、一戸建てと異なり、多くの世帯が1つの建物に住んでいるため、自分の都合で改修するのは不可能ですし、修繕費用は多額になります。

そこで、快適な住環境を守るために「長期修繕計画」を作成し、その計画に基づき、修理の費用を積み立てていきます。これが「修繕積立金」です。

建物の状態が悪い老朽化したマンションは、売却時に買い手がつきにくくなってしまいます。時代に合った仕様や設備に取り換えるなど対策を講じないと、築年数の浅い高性能なマンションと競争できず、マンションの価値は低下します。賃貸に出しても入居者が決まらず、空室が多いと家賃回収ができないために、修繕積立金を支払えないオーナーも出てきます。

このような「負のスパイラル」が続くと資金不足で修理が行えず、ますます入居者が減って「スラム化したマンション」となってしまうのです。

そうならないためにも建物状況の回復に加え、時と場合に応じて仕様や設備を新しくするなどして住環境のグレードアップを図り、資産価値の維持・向上に努める必要があります。そのために妥当な額の修繕積立金が必要なのです。

2.修繕積立金がいくらのマンションを買うべきか

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では、修繕積立金はいくらぐらいが妥当なのでしょうか。そのような疑問に対し、国土交通省は平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。
このガイドラインは、おもに、新築マンションの購入検討者が修繕積立金の水準を判断する際の参考になるよう、修繕積立金の額の目安を示したものです。

マンションの修繕積立金の目安（均等積立方式）。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」より

これは、新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を一定期間で「均等に積み立てる方式（均等積立方式）」による修繕積立金（月額）の目安です。
修繕積立金の額は、さまざまな要因によって異なるため、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分（3分の2）が収まるような幅として示しています。また、この計画は共有部分についてのものとなっています。

修繕積立金の金額は、購入を検討しているマンションの管理組合や管理会社に依頼すれば確認できます。そのほか、総会議事録や理事会議事録を閲覧することで、修繕積立金の未収金額や今後の値上げ計画、長期修繕計画書や修繕計画、修繕履歴などの情報を得ることができます。

3.まとめ

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今までに依頼を受けてコンサルティングしたマンションで、長期修繕計画と修繕積立金において健全だと思う物件は２割ほどしかありませんでした。つまり、残りのマンションは修繕積立金が安すぎて、いざ大規模修繕工事をしようとしても積立金が足りない、一方で管理費が相場より高いなど、何らかの問題を抱えていました。なかなか難しいことではありますが、管理組合がイニシアチブをとって、適正な費用できっちり修繕と管理をしていくのがベストです。

長期修繕計画書の見直しは5年が目安です。会社や家計と同じように定期的に計画を練り直し、その都度適切な処置を行うことで、マンションの資産価値が守られます。専門知識がない方でも、長期修繕計画書や議事録を確認することで、きちんと見直しがされているのか、管理組合の議題に上がっているのかを知ることはできます。専門知識がなくても、資産価値が落ちないマンションを選ぶことは、そのような情報からでも十分できると思います。

眞鍋 豊洋

一級建築士、管理建築士、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、損害保険募集人など、住まいに関する資格を多数保有し、多方面から問題解決を図るゼネラリスト。どの企業とも属さない第三者の立場で、購入者向けの建築・不動産コンサルティングを行うプロフェッショナル集団でコンサルタントとして様々な案件を担当し、現在は、住まい、家具、雇用の再生を目指す株式会社1Line（ワンライン）の代表取締役として活躍中。