防災

高幡和也高幡和也

水害ハザードマップが調べやすく。家探しで必要なチェックポイント3つ

水害のイメージ

※写真はイメージです  PIXTA(ピクスタ)

2020年8月28日から、不動産の購入や賃貸借契約を結ぶ場合の重要事項説明で、水害ハザードマップ(洪水、浸水、高潮)についての説明が不動産会社に義務付けられました。これを受けて今、不動産会社や不動産情報サイトによっては、物件の地図にハザードマップを重ね合わせて確認できるように。

自分や家族、そして大切な「家」を災害から守るためにきちんと知っておきたい「水害ハザードマップの意味」と、住まい選びに生かすための3つのポイントについて宅地建物取引士の高幡和也さんが解説します。

1.「浸水想定区域」=住んでいけない場所ではない

水害ハザードマップには、洪水、浸水、高潮の3種類があります。各自治体のホームページ、または国土交通省のハザードマップポータルサイトから確認することができます。

国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

※国土交通省「ハザードマップポータルサイト」より

水害ハザードマップには、降雨や高潮によって被害が想定される「浸水想定区域」が示されています。

もし、これから住みたい場所(または現在の自宅)がハザードマップの浸水想定区域に該当していた場合、その場所に住んではいけないのでしょうか?

答えは「ノー」です。例えば通勤、通学、利便性、住居費(予算)、家族の都合などでその場所に住まざるを得ない場合も当然ありえます。

また、江東5区広域避難推進協議会が作成した「江東5区大規模水害ハザードマップ」によると、東京都江戸川区などは、区内の大部分のエリアが浸水想定区域になっています。

江東5区広域避難推進協議会「江東5区大規模水害ハザードマップ」

※江東5区広域避難推進協議会「江東5区大規模水害ハザードマップ」より

そもそも水害ハザードマップは、自分が住んでいる場所の特性を知り、万一の災害時に備えるためのもので、「住んではいけない場所」を示したものではありません。

平時より水害リスクを認識したうえで、氾濫時の危険箇所や避難場所についての正確な情報を知り、水害時の被害を最小限にするために活用されるものが水害ハザードマップであるということを理解しておきましょう。

2.浸水被害想定(浸水深)は場所ごとに異なる

浸水のイメージ

※写真はイメージです  PIXTA(ピクスタ)

ハザードマップに記載されている浸水想定区域は、その場所ごとに浸水被害想定(浸水深)が異なっています。

そのエリアが浸水想定区域内であっても、浸水被害想定の浸水深が0.5m以下(50㎝以下)の場所もあれば、3m以上5m未満、またはそれ以上の場所もあります。

浸水被害想定区域に家を建築する場合は、想定被害の浸水深を把握し、あらかじめ宅地の土盛りができるかどうかや、想定の浸水深よりも基礎を高くできるか等も検討するべきでしょう。

3.「居住誘導区域内」かどうかの確認を

浸水想定区域

※写真はイメージです  PIXTA(ピクスタ)

居住誘導区域とは、都市再生特別措置法に基づき、「立地適正化計画」で定められた都市再生のために居住を誘導すべき区域です。

文字どおり「居住を誘導する区域」なので、居住誘導区域には、災害危険区域、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域などは原則的に含まないものとされています。

浸水想定区域についても居住誘導区域に含むべきではないとされていますが、浸水想定区域には既存市街地が形成されている場所も多数あり、浸水想定区域であっても居住誘導区域に含めている自治体も少なくありません。

しかし、既存市街地の中の浸水想定区域であっても、居住誘導区域に含むことが難しい場所もあります。

例えば、神奈川県第3の政令指定都市である相模原市の立地適正化計画によると、浸水想定区域の中でも「家屋倒壊等氾濫想定区域」については、「住民の生命または身体に大きな危害が生ずるおそれが見込まれる」として、居住誘導区域から除外しています。

相模原市「立地適正化計画」

※相模原市「立地適正化計画」より

家屋倒壊等氾濫想定区域では、生命や身体に大きな危害が見込まれるとともに、当然家屋にも大きな被害が見込まれます。

また、物理的な被害だけではなく、居住誘導区域から除外されることで将来的な不動産価値に影響が出る可能性もあります。

浸水想定区域は、その場所ごとに被害想定、法令上の取り扱い等が異なる場合があります。

水害ハザードマップは、その中身をしっかり理解すれば、災害時の対応や備え、そして住まい選びにとても役立つツールです。家づくり、家探しの際はぜひ参考にしてみてください。

【参考】
※江戸川区 江東5区広域避難推進協議会「江東5区大規模水害ハザードマップ」
※相模原市「立地適正化計画」
※国土交通省 ハザードマップポータルサイト

●教えてくれた人/高幡和也さん
宅地建物取引士・ライター。不動産業界で約30年、大企業の事業用地売買や未利用地の有効活用、個人住宅のディベロップメント、事業用・居住用の賃貸管理まで多種多様な業務を経験。「不動産取引の専門士」の視点で気になる情報を発信中

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