不動産

高幡和也高幡和也

増える空き家の内訳を解説。廃屋はカウントされていない意外な事実も

空き家のイメージ

総務省が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」によると、全国に空き家は848万9000戸、空き家率は13.6%と過去最高になっています(2018年度)。

しかし、この調査による空き家ですが、一般的にイメージする「誰も住んでおらず、ツタが絡まり、ところどころ破損して朽ちかけた古い一戸建」とは全くの別物だということをご存知でしょうか?

「一般の人がイメージする空き家」と「住宅・土地統計調査の空き家」は違う、という点について宅地建物取引士の高幡和也さんが解説します。

848万9000戸の空き家には集合住宅の空室も含まれている

郊外の風景

メディアでよく目にする空き家問題で取り上げられる空き家の数は、総務省の「住宅・土地統計調査」で得られた空き家数がベースになっています。

全国の総住宅数は6240万7000戸となっていますので、そのうちの849万9000戸が空き家となっている、と聞くと空き家の増加がとても深刻なものだと感じます。

しかしここでいう空き家は、一般的に私たちがイメージする「ツタが絡まり、ところどころ破損し、朽ちかけた古い一戸建」ではありません(※一部このような空き家が含まれる場合もあります)。

まずは、総務省の調査による空き家の定義とは何かを見てみましょう。

住宅・土地統計調査の「空き家の定義」って?

古い集合住宅のイメージ

住宅・土地統計調査では空き家を「住宅の要件を満たしているもののうち、ふだん人が居住していない住宅」と定義しています。「住宅の要件」とは、以下となります。

住宅:一戸建の住宅やアパートのように完全に区画された建物の一部で、一つの世帯が独立して家庭生活を営むことができるように建築又は改造されたものをいう。

分かりやすく言うと、空き家は一戸建てだけをカウントするのではなく、アパート・マンションであれば戸数ごと(棟ごとではなく)に人が住んでいなければ「1戸の空き家」としてカウントしています。

また、建築中の住宅でも戸締まりができる程度になっている場合は、内装が完了していなくても人が住んでいなければ空き家としてカウントします。

つまり、一戸建て、アパートの1室、ワンルームマンションの1室、完成済みで販売中や賃貸募集中の建売住宅や分譲マンションなども、人が住んでいなければすべて空き家としてカウントされているのです。

「廃屋」は住宅としてカウントされていない

廃屋のイメージ

建物の腐朽や損傷が激しい「廃屋」の場合は、人が生活を営むことが困難であることから、住宅としてカウントしていません。

一般的な空き家のイメージである「ツタが絡まり、ところどころ破損し、朽ちかけた古い一戸建」は、そもそも住宅としてカウントされていない場合もあります。

経済的観点からみて、空き家はなぜ悪いのか?

ゴミの不法投棄禁止の看板

空き家の最大の問題点は、「外部不経済」をもたらすことにあります。

外部不経済とは、空き家が適正に利用・管理されなくなると、ゴミの不法投棄、景観の悪化、防犯機能の低下(犯罪誘発など)、悪臭の発生、外壁や屋根の崩落などによって、近隣地域の環境や住民にさまざまな不利益をもたらすことです。この外部不経済こそが、空き家問題の根本であるといわれています。

イメージどおりの空き家はどれくらいある?

「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空家法)」では、倒壊等のおそれ・著しく衛生上有害となるおそれ・著しく景観を損なっている状態などになっている空き家を「特定空家等」としています。

この特定空家等が外部不経済をもたらす空き家だと考えられます。

特定空家等に認められると、市区町村長は特定空家等の所有者に対し、その状況を改善するために必要な措置を取るよう助言、指導などをすることができます。

空家法が施行されてから4年間のうち、この特定空家等に対して市区町村が助言、指導を行った件数は全国47都道府県で1万5586件にのぼりました(2019年3月31日時点、国土交通省調べ)。

特定空き家に関する措置状況 ※( )内は市区町村数

出典:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」

また、住宅・土地統計調査では空き家のうち、賃貸用や分譲用以外の空き家で、さまざまな理由により長期にわたって居住者が不在になっている空き家を「その他の住宅」としています。

平成30年住宅・土地統計調査の空き家の内訳をみると、「その他の住宅」が348万7000戸となっています。この「その他の住宅」の空き家が、将来的に外部不経済をもたらす空き家になっていく可能性があります。

イメージどおりの空き家は今後増えていく

上述のとおり、全国の空き家848万9000戸がすべて「誰も住んでおらず、ツタが絡まり、ところどころ破損し、朽ちかけた古い一戸建」ではありません。

しかし、人口減少や都市への人口集中などにより、これから一般的なイメージどおりの空き家は増加していくと考えられています。

各自治体では空き家についての相談窓口を開設しているところも多くありますので、空き家について困りごとがあれば早めに相談するなどし、社会全体で管理不全の空き家発生を防止していくことが、空き家問題解決の第一歩なのではないでしょうか。

●教えてくれた人/高幡和也さん
宅地建物取引士・ライター。不動産業界で約30年、大企業の事業用地売買や未利用地の有効活用、個人住宅のディベロップメント、事業用・居住用の賃貸管理まで多種多様な業務を経験。「不動産取引の専門士」の視点で気になる情報を発信中

【参考】
※総務省/平成 30 年住宅・土地統計調査
※国土交通省/空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について
※東京都住宅政策本部/東京都の空き家ワンストップ相談窓口
画像/PIXTA