クイズ

Sumai編集部

土地を買う契約をしたら、売主が別の人にも売った!一番手の自分が優先される?

やっと見つけた売地

マイホームの条件にピッタリはまった土地と巡り合い、売主と契約。本来は売り手と買い手の意思表示が合致すれば、契約は成立します。

でも、売主が同じ土地に関する売買契約を、別の人とも取り交わしてしまったら…。その土地は、どちらの契約者のものになるのか?

今回は、「二重譲渡・二重売買」の問題です。

これ、土地の取り引きをするための国家資格・宅地建物取引士の試験問題でも出題される項目です。さて、あなたは正解できるでしょうか?

【今回の問題】
Aさんは、土地の売り主と5月1日に売買契約を結びました。その後の5月20日にBという人物が売主と契約を結び5月30日に登記をすませています。先に契約したAさんはこの土地の所有権を対抗できるでしょうか?

宅建の対抗問題

原則は登記をしないと不動産の所有権等を第三者に対抗できない

登記済証書

正解は…対抗できない

確かにAさんのほうが早くに契約していますが、登記は後から契約した第三者、つまり、Bさんがしています。民法では、不動産の二重譲渡・二重売買の解決策として、登記の先後で勝負をつけることにしています。だからこのケースではBさんの勝ちです。

Aさんはせっかく理想の土地に巡り合ったのに、登記をせずにいたのは、痛恨のミスですね。

第三者に何らかの問題があると登記なしで対抗できる可能性も

登記の先後で勝負をつけると言いました。しかし、第三者であるBさんが、以下のようなパターンに該当すると、対抗できるケースがあります。
それは、以下の3つのケースです。

  • 無権利者…虚偽表示によって登記移転を受けた者。もちろんこの無権利者から登記を受けた者も無権利者
  • 不法占拠者…文字通り不法に土地を占拠している者
  • 背信的悪意者…詐欺・脅迫により登記の申請を妨げた者

とはいえ、登記は早めにすることが大切です。

登記事項証明書を申請する
ちなみに登記されている内容は法務局(登記所)で手数料を収めれば、誰でも見ることができます。もし検討している不動産があったら登記事項証明書を見ると安心です。

また精度の高い調査・測量にもとづいて作成された地図(公図)も、手数料を納付すれば見ることができます。あわせて覚えておくとよいでしょう。

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