クイズ

Sumai編集部

敷地に接する道路の幅で、住宅の容積が制限される!土地を買うときは注意を

前面道路による容積率制限の図1

土地にはさまざまな決まりがあります。市街化区域では用途地域が定められ、建ぺい率(上限)、容積率(上限)が決められています。

今回は「前面道路による容積率の制限」について学びましょう。

家を建てるときは、容積率の制限内で建築しなければいけません。容積率とは、「建築物の延べ床÷敷地面積」で算出されます。一応、都市計画で定められる容積率の上限は決められていますが、緩和と制限の規定があり、知らないと損をすることも。

では、下記の問題を解いてみてください。

【今回の問題】
次の敷地の容積率の上限を算出しなさい。

準住居地域で、都市計画で定められた容積率が400%の敷地があります。角地で接する道路の幅員それぞれ5mと7mのです。この敷地の容積率の上限は何%でしょうか?

角地にある敷地

前面道路の幅員によっては、都市計画で定める容積で建てられないことも

正解…容積率の上限は280%

都市計画で定められたが容積率400%なんだから、400%に決まっているでしょ!と思った人いませんか?
じつは違います。敷地の容積率の上限には、面している道路の幅員が大きく関わってくるからです。

前面道路の幅員が12m未満の場合、次の計算式に当てはめられた数字と、都市計画で定められた数字(指定容積率)を比較して、厳しい方の数字がその敷地の容積率の上限になります。

住居系の用途地域:前面道路×40%

その他の用途地域:前面道路の幅員×60%

※角地の場合、広い方の道路の幅員

前面道路による容積率制限の答え

今回の設問のように複数の道路に接している場合は、広い方の道路の幅員で計算します。

準住居地域は住居系の用途地域ですから 7(m)×40%=280%となるわけです。

法定容積は400%なのに、適用されるのははるかに少ない280%。ちょっと損した気分になりませんか?

「容積率の制限の緩和」というお得な規定もある!

地下室は容積率緩和の対象

一方で容積率が緩和される規定もあります。

住宅に地下室がある場合、その建物の住宅部分の1/3までは延べ床面積に算入されません。たとえば1階、2階がそれそれ50㎡の2階建てを建てる場合、容積率を気にせず50㎡の地下室をつくれるということです。

この場合の地下室とは、完全に地中に埋まっていなければいけないわけではありません。建築基準法では、地下室の天井が地盤面のから高さ1m以下ならいいとされています。高窓から光が降り注ぐ地下室もOKというわけです!

これ以外にも、近頃人気の宅配ボックス設置部分について1/100を限度に、延べ床面積に算入されないという規定も。

家を建てるときは、敷地の魅力を最大限に引き出せるよう、しっかりチェックしてください。

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画像(図以外)/PIXTA