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Sumai編集部

マイホーム用に購入した敷地の土の中から産業廃棄物が!この場合、売主に撤去を請求できる?

地中から産業廃棄物が出てきた

念願のマイホーム。土地を購入して建築工事を開始したら、土の中に産業廃棄物が埋まってることがわかりショック!こういうケースではどんな解決法があるのでしょうか?

今回は、契約した土地に隠れた問題があったときの法律のルール「契約不適合責任」についての問題です。

あなたはマイホーム建設用に土地を購入しました。売買契約後、土の中に大量の産業廃棄物が埋まっていることがわかりました。売主に撤去させることはできるでしょうか?

では、さっそく答えを解説していきます。

「契約通りではなかった責任をちゃんと取りなさい!」がルール

民法改正の「契約不適合責任」ってなに?

「契約不適合責任」とは、不動産の引き渡しが行われたあとに気づいた瑕疵(かし・なんらかの欠陥やキズの意味)に対して、売主が一定期間責任を負うというルールです。

2020年4月1日、民法が改正で、それまでの「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という名称から「契約不適合責任」という言い方に変更され、規定が大幅に見直されました。

今回の土地から産業廃棄物が出てきたという事例は、この瑕疵にあたる可能性大です。

民法改正前に、買主ができることは、「契約解除」と「損害賠償」の2つ。
「契約不適合責任」という文字を見れば、なんとなく想像がつくと思いますが、改正後は、「契約通りではなかった責任をちゃんと取りなさい!」ということに。

それまでの契約解除か損害賠償かという二択から、以下の選択肢が増えました。

追完請求

引き渡された目的物の種類・品質・数量が契約内容に適合しない場合、目的物の補修や代替物の引き渡し、不足分の引き渡し(履行の追完)を請求することができる。

代金減額請求

一定の期間内に請求したこと(履行の追完)が行われなかった場合、買主はその不適合の程度に応じて、代金の減額請求ができる。

購入した土地の品質が、契約内容と適合していない!

処分費用は売主が負担する

正解…契約不適合責任にもとづく請求であれば、売主が処分費用を負担する。

あなたは、購入した土地に産業廃棄物が埋まっていることなど知らず、また、そのような説明を受けて納得したわけでもありません。

これは明らかに目的物の品質が、契約内容と適合していないということ。

あなたが請求すれば、売主が処分費用を負担して産業廃棄物を取り除かなければいけないことになります。
ちなみに請求は、買主(あなた)が、契約不適合を知った日から1年以内に通知すればいいということになっています。

また、今回のケースでは、工事に取りかかっているので、その分の賠償も請求できる可能性もあります。

契約書に契約不適合責任の免責内容が、ないかしっかり確認を!

不動産の契約書

改正前の契約解除か損害賠償の二択の時代は、買主にも負担が大きく、泣き寝入りすることも少なくありませんでした。
しかし、改正により買主が選択することができる手段が増えたのです。契約不適合が見つかった場合、売主に対して請求しやすくなったこといえるでしょう。

ただし、注意すべきことがあります。契約不適合責任は、ある程度契約書で制限することができるからです。

ですから契約を結ぶ前に、契約書に書き加えられているかもしれない、契約不適合責任の免責内容はしっかり確認してください。

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