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「住宅ローンの繰り上げ返済がおトク」という話はよく聞きますよね。
「本当におトクなの？」「どうやったら得するの？」「リスクはないの？」など、いろいろと気になりませんか？
ここでは、実際に筆者が繰り上げ返済をしたときのことを例を挙げながら、繰り上げ返済のメリットや注意点などについてご説明したいと思います。
■繰り上げ返済のメリットは「ローンの元金が減る」こと
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繰り上げ返済とは、住宅ローンなどを借りている人が「通常の返済とは別にローンの一部をまとめて返済すること」を言います。
臨時収入があったり、貯蓄の一部を回すことができる状況になったりして、返済能力に余力ができたときに行うものです。
重要なのは、「繰り上げ返済した資金は“ローンの元金部分”に充当される」ということです。
それはつまり、その元金に対応している分の利息を支払わなくてよくなる、ということ。
繰り上げ返済がおトクと言われるのは、総返済額を減らす効果が期待できるからなのです。
■繰り上げ返済には「2種類」ある
繰り上げ返済には、2通りのやり方があります。「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。
・期間短縮型
繰り上げ後の返済額は変えずに残りの返済期間を短くする方法。
返済額軽減型に比べて総返済額の減額効果が大きいのが特徴です。
・返済額軽減型
繰り上げ後の残りの期間を変えずに、毎月の返済額を減額する方法。
毎月の返済に余裕がない場合や今後教育費などで出費が予想される場合には、こちらも検討してみましょう。
■筆者が実際に行った、「繰り上げ返済」例
それでは、実際に筆者が繰り上げ返済をした場合で見てみましょう。
すこし前のことなので、金利や手数料など今とは違っている部分もかなりありますが、イメージはつかめると思います。
図は、平成13年にマンションを購入したとき、住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）から借りた2010万円の住宅ローンについて、銀行に繰り上げ返済のシミュレーションをお願いしたときの結果です。
シミュレーションをしたのが平成17年7月。
元利均等返済で当初の金利が2.75％、10年後の平成23年には金利が約4％になる「段階金利」の固定金利型の商品です。
繰り上げ返済額は100万円を想定（手数料は税込みで3,150円となっていますね）。
端数を入れて1,033,060円を返済し、期間短縮型を選択した場合でシミュレーションした結果、31カ月期間が短縮されることがわかりました。
これでいくら利息を払わなくてもよくなったのかざっと計算してみると、大体127万円ほどの利息が圧縮できることになります。
100万円の繰り上げ返済をしたことで、
- （当たり前ですが）元金が100万円減り
- 返済期間が31カ月減り
- 支払う予定の利息が127万円減る
のです！
これはかなりの圧縮効果アリ、と言っていいのではないでしょうか？
ただし、当時は今よりずいぶん金利が高かったので、ゼロ金利時代の現在は、そこまでの効果は期待できないかもしれません。
ですが、住宅ローンを借りている金融機関に行けば、図のようなシミュレーションを無料でやってくれるところも多いので、一度相談に行ってみることをお勧めします。
■「繰り上げ返済」時の注意点
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繰り上げ返済をするとき、気をつけなければいけないことがいくつかあります。
まずは、繰り上げ返済する金額の下限や上限が決められている場合があること。
また金額によって手数料がかかる場合があることです。
これは金融機関によって実に様々で、数万円単位の手数料が毎回かかる場合もあれば、何度やっても手数料ゼロ、という金融機関もあります。
自分が住宅ローンを借りている金融機関の場合を調べ、利息の圧縮額と手数料などの諸経費とのバランスをよく見て考える必要がありそうです。
ちなみに、新生銀行では金額の制限も手数料もなく、インターネットバンキングから簡単に繰り上げ返済することができます。
新生銀行のHPにはこんなシミュレーションも。
「毎月1万円」の繰り上げ返済をした場合（2500万円を金利年2％、返済期間30年）
→約113万円の利息軽減効果と、3年9カ月の期間短縮効果が得られます。
毎月1万円多く返済するだけで、これほどの効果があるとは驚きです！
しかも、「今月はきついな」という時は繰り上げ返済をしなければいいだけですから、毎月1万円貯金するよりずっといいのではないでしょうか。
ただし、「繰り上げ返済がトクだから」と頑張りすぎて貯金のほとんどを返済に回してしまうのは絶対にやめた方がいいと思います。
ご主人が突然リストラされる、家族が重い病気になる……など不測の事態に対応できず、支払い不能になってしまった人の例も聞きます。
あくまでも余剰資金を繰り上げ返済に回す、という原則を忘れずに！
また、元金を減らすという特性上、なるべく早い時期に繰り上げ返済をすることが最もトクをする方法なのですが、住宅ローンを組んだばかりの頃は頭金や引っ越し費用などで貯蓄が減っているうえ、何かと物入りな時期なので、無理は禁物です。
いかがでしたか？
リスクを正しく理解しておけば、住宅ローンの繰り上げ返済はとても有効な方法です。
貯金をしてもほとんど利息がつかないゼロ金利時代では、余剰資金を貯蓄に回したり、リスキーな投資をしたりするよりも繰り上げ返済をする方がずっとおトク。
今後のライフプランやお金の使い方について、改めて考えるきっかけにもなりますので、ぜひシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。
【参考】
※ 住宅金融支援機構
※ 全国銀行協会
※ 新生銀行