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分譲マンションは、通常、長期修繕計画が立てられています。
長期修繕計画とは、いつ頃、どの部分を、どのように直せば、建物を適切に維持することが出来るか。
その為に、幾らくらい修繕積立金を貯めなければならないのか、を想定した計画です。
まずは、この長期修繕計画が、きとんと立てられているかチェックしましょう。
もし、長期修繕計画が立てられていない場合、そのマンションは資金計画がされていないので、破綻リスクが高いと考えられます。
次に、長期修繕計画のチェックポイントですが、内容を読み取り、適正な計画か診断することが出来るのは、住まいのプロでも、ほんのひと握りです。
簡単にできる、ここだけは押さえたいポイントを、今回ご紹介します。
・赤字となっていないか
・修繕積立金の値上げ、一時金徴収が予定されているか
・計画通り実行されているか
・定期的に見直されているか
・計画の精度
■すべてを読み解かなくてもOK。赤字になっていないかをしっかりチェックして
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細かい数字が並んでいる長期修繕計画書ですが、すべてを読み解く必要はありません。
ボイントをおさえて、重要となる数字を確認していけば、買っていいマンションかどうかの判断材料となります。
まずは、ここをチェックしましょう。
長期修繕計画書は、通常、１年の収支を１列とし、25年分の計画が立てられています。
そして、一番下の行に「次年度繰越金」が記載されています。
この「次年度繰越金」がマイナスだと、修繕積立金が不足しているということです。
計画期間25年にわたり、修繕積立金が不足する計画になっていないか、チェックしましょう。
ちなみに、なぜ計画期間25なのか。
それは、マンションは12年に１回程度、大規模修繕工事を実施しますが、それを最低2回含む計画となるように意図されているからです。
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・修繕積立金の値上げ、一時金徴収が予定されているか?
長期修繕計画書に「収入」の項目があります。
ここをチェックすると、修繕積立金の値上げが予定されているか、一時金徴収があるか、確認することができます。
中には、修繕積立金が数倍にも上がったり、一時金を戸当たり100万円以上徴収、なんていう計画で、長期修繕計画の収支を“合わせている”場合もあるので、注意が必要です。
・計画通り実行されているか?
長期修繕計画がばっちりでも、計画通り工事が行われていなかったり、修繕積立金が積み立てられていなければ意味がありません。
チェックの方法は、長期修繕計画書と直近決算書を照らし合わせ、数字が一致しているか、確認しましょう。
・定期的に見直されているか?
長期修繕計画がしっかり作られても、物価変動、実行状況等に応じて、見直しが必要となります。
そのため、５年に１回程度、長期修繕計画書の見直し、修正を行うことが推奨されています。
それを超えて古い長期修繕計画書は、信頼性に欠けます。
■長期修繕計画書、予定通りきちんと実施されている? 計画の精度もチェックを
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最後に計画の精度ですが、国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画書の構成を全５様式に分け、計画の根拠が後から読み取れるように、情報量が多い資料を求めています。
このガイドラインに沿って作られた長期修繕計画書を「詳細版」とすると、内訳書等の根拠資料を含まない「簡易版」があります。
おそらく大半のマンションは、この「簡易版」が採用されています。
長期修繕計画書作成ソフト等で、概算で試算された計画なので、作成に掛かる費用が低額な反面、精度が高くありません。
どの程度信頼ができる長期修繕計画なのかも、合わせて把握しておきましょう。
以上、「長期修繕計画チェック」のポイントについて、説明しました。
その他、財政編に関することで１点、「未収納金」のチェックは重要です。
■管理費や修繕積立金の未収納金はないか? 必ず確認を
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管理費や修繕積立金に、未収納金がどのくらいあるか確認しましょう。
未収納金の件数や額が多いマンションは注意が必要です。
財政面で計画通りに収入が確保できていない、というだけでなく、管理及び自治に何かしら問題がある可能性があります。
いかがでしたか？
２回に分けて、「こんなマンションは買っちゃダメ！「将来スラム化する」物件の見分け方（財政編）」をお伝えしました。
マンションの築年数や間取りも大切ですが、まずは財政面のチェックをしっかりとすることをオススメします。