連載
新宿に建売住宅の値段で注文住宅を建てて住んでいます

安い土地の理由【新宿に建売住宅の値段で注文住宅を建てて住んでいます】

 

ネットで土地を探し始めた当初は、純粋無垢に土地情報を信じておりました。

「25坪で2,800万円」などという土地価格を見ると、

「ああ、アナタがアタシを幸せにしてくれる土地なのね!」と

当然のように掘り出し物物件だと思ってしまう。

なぜか「自分は白馬の土地様に出会うはずだ」という前提でいる。

 

しかし、嬉々として不動産屋さんに問い合わせても、

必ず何かしらのネガティブな理由を説明され、失望するのです。

何度も何度もこの失望感を味わわされるうちに、

いつしか安い物件情報を見ても

「どうせ何か訳ありの土地なんでしょ」

と諦めて見るようになっていきました。

こうして少女は大人になっていくのですね……。

こんにちは。

新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥です。

さて今回は、土地面積と土地価格だけ見るとお買い得に見えますが、

実は他人には言えない事情を抱えた土地(嘘です、ちゃんと説明しないと告知義務違反になりかねないです)の例をご紹介します。

 

※ 過去の記事を読む

 

■土地代以外の費用がかかる!!

  • 防火地域である

特に城東地区に多かったです。

防火地域で戸建てを建てる際は(100平米以上、もしくは3階建て以上は)「耐火建築物」としなければならないため、

通常の木造住宅で建てるよりも建築費がアップします。

仲介業者さん曰く、鳥夫婦の希望条件では、400万円程度アップするのではないかと言われました。

 

  • 擁壁の設置義務を負う

隣が高いマンションや崖に面している場合、

東京都建築安全条例により、擁壁を建てる義務を負います。

鳥が問い合わせた土地のケースでは、擁壁設置に200万円はかかると言われました。

 

  • 車両が入れず建築費アップ

旗竿部分が細い、旗竿部分が階段などの土地は、工事車両が入れません。

そうなると建築費アップになります。

最低でも200万円は想定しておいた方が良いと聞きました。

 

  • 水道管/ガス管の引込料がかかる

新規分譲の土地だと、水道管やガス管の引込みが必要となり、引き込み料がかかるケースがあります。

逆に言うと、引き込み費用が差し引かれているから安いということ。

 

  • 古屋あり

古屋が建っていると解体費用がかかります。

 

  • 建築条件付き

鳥夫婦が引っかかってしまったのが、これ。

土地価格を安くして客寄せし、建築費で元を取る方法だと知らずに契約してしまいました……。

 

■土地面積や延床面積が実質的に狭い!?

  • 旗竿地

旗竿部分を含んだ土地面積なので、有効宅地面積は小さくなります。

 

  • 高度斜線

家の広さを制限するのは、建蔽率と容積率だけじゃありません。

高度斜線が曲者で。

南向きで横長な土地と出会い「どの居室も陽当り最高ネ」と喜ぶのも束の間、

狭小地の場合は高度制限がかかり、容積率いっぱいに建てられないことを知る……。

1階を半地下にする案もありますが、半地下は建築費アップとなります。

 

  • セットバック

セットバックしなければならないことが決まっているのに、

物件データにセットバック前の土地面積が記載されているケースが多いこと。

詳細事項に「セットバック分の〇〇平米含む」と記載されていると、ずるいぞと思ってしまうのは鳥だけでしょうか。

 

■土地の価値が低いケースも…

  • 再建築不可

「すごく安い!」と驚く物件は、ほとんどが再建築不可でしたね。

再建築不可物件は、新築ではなくリフォームという形式になりますし、通常の住宅ローンは借りにくいです。

売りにくくもなりますし、素人には難しい物件です。

 

  • 借地権

再建築不可物件の次に多かったですね。

コスパの面は良くわかりませんが、諸々の制約がかかる点が煩雑に感じたため借地権は対象外にしました。

 

  • 用途地域

鳥夫婦は「住居専用地域」にこだわりました。

鳥が臭気、鳥夫が音に非常に敏感なため、近所に飲食店や工場が建つリスクはなるべく減らしたかったのです。

「住居専用地域」ではなくとも、マンションや戸建てばかりで実質的に「住居専用地域」のように見えるところもあるそうです。

 

  • 墓地などに面している

四ツ谷の近くで格安の建売住宅が売られていたのですが、なんと墓地の目の前。

ちなみに、鳥夫は「俺は墓地は気にならない。お墓にいるということは、ちゃんと親族に弔われた人だから」

というご意見(鳥は問答無用で却下。お化け怖い)。

しかしこの物件の特徴は、墓ビューよりも、大きな宗教団体の施設の一つにほぼ隣接していることでした。

でも信者さんなら、ネガティブな理由に当たらず掘出物になるのが面白いです。

 

以上は、実際に鳥夫婦が出会った物件の例です。

これ以外にもネガティブな理由ってたくさんあることでしょう。

くれぐれも相場より安いからと言って「掘り出し物!買っちゃえ!」と飛びつかず、

何かしら安い理由がないかどうか、しっかり調べることをお勧めします!

 

■この連載の一覧を見る